在樓市繁華的時(shí)候，大家都忘記了爛尾樓這個(gè)名詞，而在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，這個(gè)問(wèn)題又再度浮出水面。
隨著著名的“爛尾樓改造專家”佳兆業(yè)公司的轟然倒下，很少再有公司再敢從爛尾樓改造中掘取商機(jī)了，深圳邦達(dá)花園爛尾15年的案例，或是一例。
近日，據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、南都等媒體報(bào)道，深圳市最后一個(gè)爛尾樓盤邦達(dá)花園爛尾長(zhǎng)達(dá)近15年，至今無(wú)盤活的跡象。近日，有購(gòu)房者稱已將深圳市投資控股有限公司(深圳市屬國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司)告上法庭，認(rèn)為該公司不作為，導(dǎo)致盤活工作受阻，購(gòu)房者利益受損。
邦達(dá)花園自2000年開始爛尾，盤活工作也早在2006年就開始推動(dòng)，但在爛尾長(zhǎng)達(dá)近15年后，至今尚未能盤活。同時(shí)，在盤活過(guò)程當(dāng)中，深圳市相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)該樓盤涉及巨額國(guó)資流失問(wèn)題，但由于牽涉各方利益，使得項(xiàng)目盤活難以推進(jìn)。
邦達(dá)花園爛尾近15年
位于深圳市南山區(qū)前海路和南頭街交會(huì)處的邦達(dá)花園，鬧市區(qū)中的它破爛不堪，與周邊繁華的環(huán)境格格不入。
邦達(dá)花園原由三家公司以合作建房形式報(bào)批，之后由和耀公司獨(dú)立開發(fā)經(jīng)營(yíng)。1998年9月11日，和耀公司取得邦達(dá)花園用地，2000年8月建成，同年9月取得預(yù)售許可證開始預(yù)售。
在此期間，由于當(dāng)時(shí)和耀公司董事長(zhǎng)兼銷售主管韓巍個(gè)人因一房多賣、詐騙幾十位小業(yè)主購(gòu)房款被法院判刑，邦達(dá)花園項(xiàng)目被法院查封，樓盤建設(shè)停滯，一直爛尾至今。
2004年，深圳市認(rèn)定包括邦達(dá)花園在內(nèi)的全市52個(gè)樓盤為問(wèn)題樓盤，并制定優(yōu)惠政策，推進(jìn)盤活工作。但和其它已經(jīng)得到解決的爛尾樓盤不同，邦達(dá)花園成為深圳市最后一個(gè)、也是最著名的爛尾樓盤。
據(jù)了解，2006年11月，邦達(dá)花園原開發(fā)商和耀公司與京益公司在深圳市南山區(qū)法院的主導(dǎo)下，按深圳市政府【2004】124號(hào)文件要求簽訂了置換協(xié)議書，雙方約定由京益公司盤活邦達(dá)花園。
之后，京益公司按南山區(qū)法院的要求，代償了和耀公司開發(fā)銷售邦達(dá)花園對(duì)外欠下的債務(wù)，向南山法院支付1500萬(wàn)元用于執(zhí)行邦達(dá)花園案件，同時(shí)代償了約240萬(wàn)元拖欠的部分工程款。
不過(guò)，此前清晰的盤活工作沒(méi)有能順利走下去。在邦達(dá)花園的盤活過(guò)程中，還牽涉及到另外一家關(guān)鍵的公司——家品公司。
家品公司是當(dāng)年合作建設(shè)邦達(dá)花園三家公司中的一家，且邦達(dá)花園用地屬于原家品公司所占?xì)v史劃撥用地。按規(guī)定，家品公司占有邦達(dá)花園30%的建筑物權(quán)益。家品公司以擁有此權(quán)益、并擁有隔壁8棟舊廠房所占地塊(T202-0160號(hào)地塊)權(quán)益為由，要求捆綁開發(fā)并作為盤活主體。這個(gè)要求得到了南山區(qū)舊改辦的支持。
但是，根據(jù)深圳投控公司的調(diào)查報(bào)告顯示，原屬國(guó)企的家品公司因?yàn)楦闹茣r(shí)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程存在重大遺漏使得該項(xiàng)目權(quán)益歸屬問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，并導(dǎo)致盤活工作陷入僵局。
隨后，有人指稱家品公司涉嫌隱瞞侵吞邦達(dá)花園等三處價(jià)值近十億元的國(guó)有資產(chǎn)和國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題，并于2011年向深圳市相關(guān)部門發(fā)函反映情況。
深圳投控公司在2011年12月份給深圳市國(guó)資委、市法制辦、市檢察院的一份調(diào)查報(bào)告中認(rèn)為：家品公司在母公司萊英達(dá)集團(tuán)改制前就已經(jīng)完成了增資擴(kuò)股和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，變更為萊英達(dá)工會(huì)及萊英達(dá)關(guān)聯(lián)人士宋振存?zhèn)€人持股的有限公司，但相關(guān)股權(quán)變更及作價(jià)等程序都不合規(guī)，國(guó)有資產(chǎn)存在被侵吞的可能。深圳投控公司表示，將積極配合有關(guān)部門，主張國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益，保證國(guó)有資產(chǎn)不流失。
面臨上述指責(zé)，2012年7月家品方面發(fā)聲明否認(rèn)了自身的股權(quán)變更及作價(jià)不合規(guī)、侵吞國(guó)有資產(chǎn)等一系列問(wèn)題。
深圳市國(guó)資委于2013年1月呈給深圳市政府的一份文件上看到，深圳市國(guó)資委對(duì)家品公司邦達(dá)花園項(xiàng)目權(quán)益歸屬問(wèn)題進(jìn)行了核實(shí)，發(fā)現(xiàn)2003年家品公司進(jìn)行增資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，所依據(jù)的評(píng)估報(bào)告均沒(méi)有包含上述邦達(dá)花園項(xiàng)目權(quán)益。2011年，改制后的家品公司股東元鳳公司在給深圳投資控股公司的文件中，確認(rèn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)未對(duì)地上建筑物所占用的土地部分(前述T202-0160號(hào)地塊)予以估價(jià)計(jì)算，未將邦達(dá)花園項(xiàng)目30%權(quán)益納入資產(chǎn)評(píng)估范圍。
深圳市國(guó)資委認(rèn)為，從現(xiàn)有資料看，家品公司原為國(guó)有全資企業(yè)，在增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等國(guó)有股東退出的過(guò)程中，未將邦達(dá)花園項(xiàng)目權(quán)益及隔壁8棟舊廠房所占土地(前述T202-0160號(hào)地塊)權(quán)益納入資產(chǎn)評(píng)估范圍，產(chǎn)權(quán)單位原萊英達(dá)集團(tuán)改制時(shí)，也沒(méi)有對(duì)上述權(quán)益進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，因此，上述權(quán)益仍屬于國(guó)有資產(chǎn)，按規(guī)定應(yīng)由深圳投控公司承繼。
市場(chǎng)低迷之過(guò)？
研究城市規(guī)劃問(wèn)題的專家榮邦瑞明咨詢公司董事長(zhǎng)李偉指出，城市發(fā)展過(guò)程中，規(guī)劃經(jīng)歷了粗放到精細(xì)的過(guò)程，到今天，開發(fā)商拿地的時(shí)候，規(guī)劃方案和建設(shè)資金準(zhǔn)備等等都需要詳細(xì)資料，而在以前是沒(méi)有的，這也就是為什么現(xiàn)在爛尾樓不多，而以前爛尾樓多的原因。
李偉進(jìn)一步指出，在兩年前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，原來(lái)的爛尾樓整理和開發(fā)出現(xiàn)了商機(jī)，包括北京長(zhǎng)安八號(hào)在內(nèi)的著名爛尾樓項(xiàng)目，紛紛被開發(fā)商收購(gòu)和重新開發(fā)。
但是，2014年市場(chǎng)低迷，讓爛尾樓商機(jī)這個(gè)話題再度沉寂。而深圳邦達(dá)花園的案例，讓更多開發(fā)商對(duì)爛尾樓商機(jī)卻步。
相關(guān)文件顯示，2010年10月20日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委第二直屬管理局和家品公司簽訂協(xié)議，內(nèi)容是根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理工作的若干意見》，把屬于原家品公司的相關(guān)土地使用權(quán)確權(quán)給改制后的家品公司，協(xié)議未見對(duì)企業(yè)類型及土地權(quán)屬來(lái)源核查情況的內(nèi)容。
但爭(zhēng)議在于，這塊被以歷史遺留問(wèn)題由規(guī)劃國(guó)土部門確權(quán)給了家品公司的土地，之后被市國(guó)資委認(rèn)定屬于國(guó)有資產(chǎn)，應(yīng)由市投資控股公司繼承，而早前的確權(quán)忽略了土地為國(guó)有的事實(shí)。
依據(jù)《國(guó)有企業(yè)改制中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，及深圳市政府《關(guān)于我市國(guó)有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)管理的若干意見》，企業(yè)改制涉及的土地資產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行土地資產(chǎn)處置和土地資產(chǎn)評(píng)估；土地資產(chǎn)處置方案批準(zhǔn)文件和土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的備案意見，是改制企業(yè)申請(qǐng)辦理審批或備案手續(xù)的必備條件。
該意見規(guī)定，改制后的企業(yè)辦理土地資產(chǎn)權(quán)屬登記等有關(guān)手續(xù)，需憑市工商部門的“企業(yè)改制”登記信息、土地資產(chǎn)處置方案批準(zhǔn)文件、土地資產(chǎn)評(píng)估備案意見，向市國(guó)土管理部門申請(qǐng)。
意見實(shí)施前已改制企業(yè)申請(qǐng)權(quán)屬登記等有關(guān)手續(xù)的土地資產(chǎn)，屬于改制前企業(yè)的，必須是改制時(shí)納入資產(chǎn)處置和評(píng)估范圍的房地產(chǎn)。
根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，企業(yè)改制中涉及的土地使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自處置并發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，按非法轉(zhuǎn)讓土地或非法占地處罰。土地管理部門違反規(guī)定批準(zhǔn)的土地使用權(quán)處置方案無(wú)效。
據(jù)媒體報(bào)道，深圳市國(guó)資委有關(guān)人員表示，上述土地確權(quán)協(xié)議是在國(guó)資委、市投資控股公司毫不知情的情況下簽訂的，采用歷史遺留問(wèn)題的方式處理，回避了企業(yè)屬改制類型及土地資產(chǎn)為國(guó)有事實(shí)，事實(shí)上造成了國(guó)有資產(chǎn)的流失。
此外，改制前的家品公司在邦達(dá)花園擁有的30%建筑物權(quán)益經(jīng)深圳市國(guó)資委核實(shí)屬于國(guó)有資產(chǎn)，由市投控公司承繼。
根據(jù)深圳市政府【2009】272號(hào)會(huì)議紀(jì)要、深府函【2011】31號(hào)文內(nèi)容，深圳市投控公司和邦達(dá)花園盤活主體之一京益公司簽訂協(xié)議，由京益公司向投控公司支付對(duì)價(jià)，投控公司同意且支持京益公司作為盤活邦達(dá)花園項(xiàng)目的主體，繼續(xù)實(shí)施該項(xiàng)目的盤活工作。
之后，京益公司按約定將該協(xié)議上報(bào)主管盤活工作的南山區(qū)政府備案，但南山區(qū)政府沒(méi)有接受該協(xié)議的備案，至此，屬于國(guó)有資產(chǎn)的邦達(dá)花園30%的建筑物權(quán)益無(wú)法收回。
隨著國(guó)資國(guó)企改革進(jìn)入實(shí)施階段，防范國(guó)有資產(chǎn)流失成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。今年1月30日召開的國(guó)資委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第十九次全體會(huì)議討論了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督防范國(guó)有資產(chǎn)流失的意見》。業(yè)界認(rèn)為，這意味著國(guó)資委欲設(shè)防范國(guó)有資產(chǎn)流失紅線。
就邦達(dá)花園而言，按照深圳市國(guó)資委和深圳市投控公司的的調(diào)查結(jié)論，家品公司在邦達(dá)花園項(xiàng)目權(quán)益及名下的有關(guān)土地權(quán)益仍屬于國(guó)有資產(chǎn)。那么，這些被深圳市國(guó)資委確認(rèn)為流失的國(guó)有資產(chǎn)應(yīng)該如何挽回？
華南理工大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)徐松林、廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)法學(xué)院副教授杜曉君等法學(xué)專家在接受媒體采訪時(shí)建議，政法系統(tǒng)、國(guó)資管理職能部門可嘗試在以下幾方面加強(qiáng)指導(dǎo)、支持和探索力度：一是督促因犯罪行為遭受損失的企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等作為主體盡快提起民事訴訟，特別是在刑事案件獲得終審判決之后，督促地方政府以自己名義起訴或授權(quán)相關(guān)職能部門起訴，避免國(guó)有資產(chǎn)遭受更大損失。二是組織并委托專業(yè)中介結(jié)構(gòu)具體核資，確定流失國(guó)有資產(chǎn)的具體數(shù)額。如縣級(jí)政府沒(méi)有獨(dú)立專門國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)，可向上級(jí)申請(qǐng)由地市政府國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)支持處理相關(guān)事務(wù)，或由檢察機(jī)關(guān)委托第三方中介機(jī)構(gòu)評(píng)估流失國(guó)資。
三是制定追討流失國(guó)資具體工作方案，確定流失國(guó)資歸還方式，盡量促使目前經(jīng)營(yíng)的企業(yè)返還之前獲得的土地使用權(quán)、建筑物、設(shè)備等非法獲利。 (盧志坤)