也許形勢(shì)比人們想象得要嚴(yán)峻得多。接連的利好政策讓沉寂多時(shí)的樓市重新亢奮起來(lái)，項(xiàng)目開始加速推盤、買房人逐漸結(jié)束觀望，但對(duì)于市場(chǎng)上的另外一個(gè)主體房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，正面臨著最艱難的時(shí)刻。從未有過(guò)的巨量庫(kù)存像一把懸頂之劍，讓處于轉(zhuǎn)型期的房企雪上加霜。各種自救之道正在展開，人事的震蕩首當(dāng)其沖。存活還是消亡，真正的考驗(yàn)才剛剛開始。

　　F公司北京減員30%

　　2014年年度業(yè)績(jī)公布之后，F(xiàn)公司在北京區(qū)域開始了人事的重新調(diào)整。

　　張楚(化名)是F公司的一名普通員工，雖然沒有被涉及，但公司此輪調(diào)整力度之大讓他不無(wú)惶恐?！肮烙?jì)將近30%的員工將在近期陸續(xù)辭職，這要比2008年的時(shí)候還嚴(yán)重。”他說(shuō)。

　　張楚告訴記者，公司的不少職能部門會(huì)被整體轉(zhuǎn)移到外地，一些配合類的邊緣性部門則被整體取消。這些部門里的員工并不會(huì)被辭退，將隨著部門遷移被調(diào)至外地，或者被分派到北京的各個(gè)項(xiàng)目。張楚所在的部門人員也從原來(lái)的四人被縮減到兩人。

　　“其實(shí)也就是變相的裁員”，張楚說(shuō)，大家普遍是不愿意接受這種調(diào)動(dòng)的，所以不愿接受調(diào)動(dòng)的就只能選擇辭職，這樣一來(lái)，公司不但不用背上“裁員”的負(fù)累，而且還能省下一筆遣散費(fèi)用。

　　據(jù)了解，張楚所在的這家公司并沒有如期完成去年的銷售任務(wù)，而今年，公司層面認(rèn)為形勢(shì)更不容樂觀。

　　Y公司每月簽署銷售軍令狀

　　二三四線城市“受災(zāi)”更重。

　　羊年春節(jié)之后，劉成(化名)開始越來(lái)越焦慮?！肮烙?jì)從4月開始，公司就要展開大規(guī)模裁員了”，劉成告訴記者，裁員將涉及公司旗下的絕大多數(shù)項(xiàng)目，自己所在的部門恐怕也將被整體轉(zhuǎn)移到別的城市，這對(duì)于已經(jīng)在北京安家的劉成來(lái)說(shuō)，未來(lái)隨時(shí)都可能面臨失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　劉成所在的Y公司是一家中型房地產(chǎn)企業(yè)，以開發(fā)和銷售二三線城市住宅產(chǎn)品為主，近兩年也曾涉足一些四線城市。據(jù)劉成介紹，滯銷的龐大存貨是公司此輪裁員的主要原因。為了在今年能夠快速消化這些存貨，公司已經(jīng)啟動(dòng)“項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制”，充分放權(quán)給各個(gè)項(xiàng)目，但前提是，項(xiàng)目總經(jīng)理必須每個(gè)月與公司簽訂去化目標(biāo)的軍令狀，有賞有罰。

　　“按照目前的存貨和消化能力，這樣的軍令狀恐怕很少有能完成的”，劉成說(shuō)，而迫在眉睫的，將是各個(gè)項(xiàng)目即將面臨的人事大震蕩。

　　據(jù)記者了解，從2000年之后，劉成所在的Y公司主要以開發(fā)北京之外的住宅市場(chǎng)為主，到目前為止，公司已經(jīng)在十多個(gè)城市開發(fā)了近30個(gè)項(xiàng)目。

　　不過(guò)，近幾年來(lái)，在地方政府和各大開發(fā)商的合力推動(dòng)下，這些城市的土地市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)快速放量的狀態(tài)，高地價(jià)和高房?jī)r(jià)像出籠的猛獸洶涌而出，而實(shí)際的需求卻越來(lái)越無(wú)法支撐這樣的供應(yīng)，巨量庫(kù)存日漸形成。

　　以該公司所在的長(zhǎng)沙為例，過(guò)去兩年里長(zhǎng)沙共賣出近兩萬(wàn)畝土地，總建筑面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年長(zhǎng)沙庫(kù)存量同比上漲40.5%，到今年2月，將近2000萬(wàn)平方米的庫(kù)存量幾乎相當(dāng)于北京的兩倍。

　　供大于求剛剛開始

　　劉成和張楚告訴記者，在此輪人事調(diào)整中，不少已經(jīng)工作5年以上甚至將近10年的員工也不能幸免，在他們看來(lái)，這是很殘酷的。

　　“事實(shí)上，企業(yè)并不愿意經(jīng)歷人事上的大幅調(diào)整和震蕩，穩(wěn)定是企業(yè)和員工共贏的局面”，北京某房企高管告訴記者，不過(guò)，在目前的形勢(shì)下，震蕩已經(jīng)無(wú)法避免。

　　一方面是節(jié)省成本、減少開支，另一方面則是加速銷售、提高回款率。對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，這是今年的首要任務(wù)。在這背后，嚴(yán)重的供大于求，正成為讓房企最為頭疼的事情。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.1%，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高。

　　據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，全國(guó)商品住宅的施工面積與銷售面積之比從2013年的4.2倍上升到2014年末的4.9倍，既高于2012年(限購(gòu)后)的4.36倍，也高于2008年(金融危機(jī))時(shí)的3.88倍，創(chuàng)下歷史新高。

　　蘭德咨詢預(yù)測(cè)，2015年全國(guó)商品房待售面積會(huì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，將突破7億平方米甚至超過(guò)7.5億平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)或?qū)⑼黄?0億平方米。

　　巨額的投資正演變成巨量的新增供應(yīng)，但所對(duì)應(yīng)的新增需求卻停滯不前，甚至在出現(xiàn)房地產(chǎn)之外的更多投資機(jī)會(huì)之后，需求市場(chǎng)一度呈現(xiàn)斷崖式下滑。在這樣的矛盾之下，三四線城市成了開發(fā)商手里的燙手山芋，于是才有了今年年初全線回歸一線城市的集體吶喊。

　　但一線城市同樣難逃此劫。據(jù)易居統(tǒng)計(jì)，截至1月底，北上廣商品房存量分別是1073萬(wàn)、1283萬(wàn)和967萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了52.6%、29.6%和31%。

　　“幾乎可以肯定地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的局面僅是剛剛開始”，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，更讓人不安的是，許多房企的庫(kù)存質(zhì)量非常差，隨著新項(xiàng)目持續(xù)入市、產(chǎn)品不斷的升級(jí)換代，預(yù)計(jì)許多房企的現(xiàn)有庫(kù)存可能過(guò)半都很難賣出去，即便是降價(jià)。

　　轉(zhuǎn)型期如何自救

　　“房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅正在下降，今年住宅投資增速會(huì)急劇下降”。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日在某論壇上如此表示。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)已經(jīng)難免，作為過(guò)去樓市高增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，投資需求和人口紅利等因素正在急劇下降。一方面，由于可選投資渠道增多，樓市資金大量轉(zhuǎn)移，投資需求明顯回落；另一方面，購(gòu)房適齡人口峰值即將回落、勞動(dòng)力人口總量已經(jīng)出現(xiàn)回落。再加上去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，種種跡象顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步告別住房商品化初期的高速發(fā)展階段，即將面臨行業(yè)整體的增長(zhǎng)瓶頸，轉(zhuǎn)型期的陣痛隱現(xiàn)。

　　那么，企業(yè)該如何自救？“黃金時(shí)代，萬(wàn)科做戰(zhàn)略是解決從10到100的問題，而轉(zhuǎn)型時(shí)期的萬(wàn)科，正在試圖重新找1，找到1之后，再在1的基礎(chǔ)上看看能不能復(fù)制到10甚至100”。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮曾這樣形容萬(wàn)科正在經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型，希望在拐點(diǎn)到來(lái)之前能夠找到船票。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，唯有變才意味著生存。據(jù)記者了解，一些房企已經(jīng)開始主動(dòng)尋求產(chǎn)品及產(chǎn)品線升級(jí)，還有的地方政府也在自上而下要求轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)行重新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定位，以避免過(guò)度同質(zhì)化。

　　也有一些房企紛紛提出轉(zhuǎn)型來(lái)應(yīng)對(duì)新形勢(shì)。宋延慶向記者透露，在蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)的近200家宣布轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)中，多數(shù)是由于主業(yè)受滯而尋求的被動(dòng)轉(zhuǎn)型，但截至目前，轉(zhuǎn)型的成效并不理想。在宋延慶看來(lái)，房企的轉(zhuǎn)型一定是在不能影響主業(yè)前提下進(jìn)行，否則一方面主業(yè)持續(xù)下滑，同時(shí)新的業(yè)務(wù)也沒有發(fā)展起來(lái)。

　　而對(duì)于龍頭房企來(lái)說(shuō)，與金融的結(jié)合，將使這些企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)從量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變。近日，碧桂園宣布中國(guó)平安附屬公司以每股2.816港元收購(gòu)碧桂園22.362億股，認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊螅袊?guó)平安成為碧桂園第二大股東。宋延慶認(rèn)為，對(duì)于一些千億房企來(lái)說(shuō)，與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)姻將改變?cè)谇|之后可能面臨的增長(zhǎng)乏力，有助于為后續(xù)新業(yè)務(wù)板塊尋找到新的力量。易居執(zhí)行總裁丁祖昱也認(rèn)為，金融與房地產(chǎn)的結(jié)合是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，金融加房地產(chǎn)越來(lái)越大，才是最終的行業(yè)“最大”。

　　京華時(shí)報(bào)記者 潘秀林