5.21這個(gè)日子,北京的開發(fā)商可向這四類人群表達(dá)“真愛(ài)”了。

　　無(wú)論是成交數(shù)據(jù)還是成交價(jià)格，樓市都出現(xiàn)了明顯的回暖。降低二套房首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、降息降準(zhǔn)等政策的松綁拉開了改善戶型成交的序幕。那么，市場(chǎng)到底有哪些改善型的購(gòu)房人在接盤樓市呢？《廣廈時(shí)代》特此調(diào)查并總結(jié)了當(dāng)前市場(chǎng)中四種主要的改善型購(gòu)房需求。

　　賣舊買新 加速改善型換房

　　“3·30”新政加上最近的降息，讓北京的新房、二手房市場(chǎng)齊齊升溫。受政策和信貸疊加利好，許多購(gòu)房人開始停止“觀望”，加入買房大軍。尤其是在政策對(duì)改善型購(gòu)房需求扶持不斷加大的背景下，“賣一買一”的換房模式在催熱二手房交易的同時(shí)，也為新房市場(chǎng)帶來(lái)了更多的“換購(gòu)族”。

　　對(duì)樓市信心增強(qiáng)

　　“賣一買一”熱情抬頭

　　“其實(shí)想要換房的念頭已經(jīng)醞釀一年多了，只不過(guò)因?yàn)槿ツ晟习肽陿鞘幸恢北容^低迷，大家都不敢貿(mào)然出手，所以我也一直在觀望。不過(guò)，自從各項(xiàng)新政出臺(tái)后，身邊親戚朋友都覺(jué)得，現(xiàn)在買房是時(shí)候了，而且無(wú)論是從貸款利率還是首付比例等方面也都挺合適的，所以我近期也準(zhǔn)備多看幾家樓盤，遇到合適的就打算購(gòu)買了?！痹诜可絽^(qū)某樓盤售樓現(xiàn)場(chǎng)，市民楊女士一邊瀏覽手里的戶型圖一邊告訴北青報(bào)記者。由于孩子到了上小學(xué)的年紀(jì)，她就將換房目標(biāo)設(shè)定為長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域具有北京小學(xué)名額的項(xiàng)目。

　　不過(guò)，仍然較高的房?jī)r(jià)，讓楊女士無(wú)法獨(dú)自承受，于是她迫切需要賣掉正在住的房子，通過(guò)賣一買一的方式，達(dá)成改善住房的目的。

　　其實(shí)，像楊女士這樣，基于對(duì)市場(chǎng)未來(lái)信心增強(qiáng)而加快入市的改善型買家在當(dāng)前樓市中還有很多。北青報(bào)記者近期走訪了部分售樓處及中介門店后了解到，在當(dāng)前改善型購(gòu)房者中，通過(guò)“賣一買一”方式來(lái)“換購(gòu)”住房的人群為數(shù)不少。

　　對(duì)于這些“賣一買一”的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，通過(guò)售賣手中現(xiàn)有房產(chǎn)來(lái)變現(xiàn)，一來(lái)可以解決改善住房條件的首付費(fèi)用，二來(lái)也可以“首套房”的名義爭(zhēng)取到更低的首付比例、貸款額度及折扣利率，因此，這種“換購(gòu)”模式受到了改善型買家的青睞，根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，改善型購(gòu)房者中約有七成左右人群為“賣一買一”類型，甚至有個(gè)別改善目標(biāo)更高的置業(yè)者為“賣二買一”群體。

　　積壓需求迎來(lái)釋放

　　換房改善也促成剛需接盤

　　像楊女士這樣的換房，也被業(yè)內(nèi)稱為剛改族，是屬于剛性需求的換房升級(jí)。這部分購(gòu)房人長(zhǎng)期看房，有實(shí)際換房需求，苦于換房首付資金不足，或是受到限購(gòu)政策限制。如今，在政策的刺激和“敲醒”下，改善型人群積壓的購(gòu)買力開始釋放，已經(jīng)成為當(dāng)前樓市成交中的主力。

　　“在3·30新政后，市場(chǎng)交易量上升了36%左右，其中很大部分都是改善型客戶。” 我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹介紹，隨著信貸、稅費(fèi)政策落地，降低了購(gòu)房成本的需求外，也在一定程度上增強(qiáng)了置業(yè)者的信心，使之前壓抑較久的購(gòu)房需求得以釋放。尤其是賣一買一的購(gòu)房人，賣房時(shí)要交的稅費(fèi)減少，買房時(shí)又有較大的選擇議價(jià)空間，這都催熱了換房改善需求的旺盛。

　　數(shù)據(jù)也顯示，200~300萬(wàn)元的改善型二手需求明顯增加。2015年第一季度，購(gòu)房總價(jià)在200~300萬(wàn)元的改善型二手買家占比由原來(lái)的不足四成，上升至五成以上。

　　孔丹補(bǔ)充道，改善需求的消化對(duì)首次置業(yè)的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是福音。改善客群賣出的小戶型房源，為了追求盡快成交，價(jià)格通常比較有優(yōu)勢(shì)，也得到了剛需購(gòu)房人的追捧。文/本報(bào)記者 李桁

　　高端改善 傾向公寓豪宅

　　在這一波支撐樓市回暖的改善型需求中，高端豪宅的改善需求同樣非常突出。由于今年多個(gè)高價(jià)盤的集中入市，讓二次改善和終極改善的購(gòu)房人有了更多的選擇空間。

　　豪宅走出低迷 成交明顯升溫

　　與前三個(gè)月豪宅項(xiàng)目開盤時(shí)的冷靜低迷相比,近期多個(gè)豪宅項(xiàng)目都吸引了不少二次置業(yè)的換房客。位于朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)的豪宅產(chǎn)品紫御華府在4月份就成交了15套豪宅，成交金額達(dá)到了3.57億元。

　　不僅如此，更多的高端豪宅入市，也拉動(dòng)了終極置業(yè)和二次換房的高潮，導(dǎo)致高端項(xiàng)目的成交整體出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，僅上周（5.04-5.10）北京就有14個(gè)價(jià)格超過(guò)6萬(wàn)元的公寓豪宅項(xiàng)目成交，累計(jì)成交了30套，成交總面積為0.52萬(wàn)平方米，分別上漲了57.9%和48.6%。

　　分析人士指出，豪宅和奢侈品類似，其成交好壞與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)。豪宅置業(yè)者的大舉入市，也折射了豪宅置業(yè)群體對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的看好。

　　根據(jù)最新一份市場(chǎng)研究顯示，不少終極換房客投身豪宅市場(chǎng)，其成交份額逐年上漲，其中總價(jià)在1000萬(wàn)至2000萬(wàn)左右的豪宅成交數(shù)據(jù)更呈現(xiàn)出持續(xù)遞增的態(tài)勢(shì)。不少有實(shí)力的換房客更是以“終極換房”為目標(biāo)，紛紛選購(gòu)200-300平方米區(qū)間的大戶型產(chǎn)品。

　　千萬(wàn)級(jí)豪宅 最受改善置業(yè)追捧

　　在改善型的豪宅項(xiàng)目中，千萬(wàn)級(jí)別的改善型項(xiàng)目表現(xiàn)最為突出，像海淀的琨御府、華潤(rùn)·萬(wàn)橡府這些熱銷項(xiàng)目，都是屬于這個(gè)級(jí)別。郭毅表示，“這部分入門級(jí)豪宅的購(gòu)房人，多屬于二改型人群，受到樓市利好政策影響，這部分人群入市積極性被調(diào)動(dòng)?！庇绕涫墙迪⒄撸苯佑绊懥速J款成本的降低，公寓豪宅里二次改善的低總價(jià)公寓豪宅受影響更大，在降息的催化作用下，還將持續(xù)釋放需求。

　　一位在孫河某豪宅項(xiàng)目購(gòu)房的陳先生就表示，經(jīng)過(guò)多次比較分析，他還是放棄了置業(yè)市中心的想法，毅然選擇了孫河的項(xiàng)目?！?000萬(wàn)只能買市中心的二手三居室，但買新的三居室換舊的三居室讓我很不滿意。”陳先生認(rèn)為CBD的高密度很難保證生活品質(zhì)。“于是，別墅區(qū)的洋房和低密度別墅，就成了他終極置業(yè)的目標(biāo)。

　　對(duì)于豪宅的回暖，郭毅表示，一方面，樓市整體回暖使得豪宅市場(chǎng)前景光明，豪宅客群對(duì)房地產(chǎn)信心增強(qiáng)；另一方面，二套房首付政策和信貸的放松，無(wú)形中都拉低了豪宅的入市門檻。

　　郭毅預(yù)計(jì)，隨著高端項(xiàng)目的不斷入市，財(cái)富人群對(duì)豪宅的選擇面增多，作為二次改善和終極改善置業(yè)的公寓豪宅市場(chǎng)，成交量還將持續(xù)上升。

　　盡管市場(chǎng)升溫，也給房?jī)r(jià)帶來(lái)了上漲壓力，但不少業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為，當(dāng)前的購(gòu)房時(shí)機(jī)仍然很好。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，對(duì)于具有支付能力的人而言，當(dāng)前是重要的購(gòu)房窗口期。他預(yù)計(jì)北京的普通商品房和改善型商品房，將在6、7、8月份迎來(lái)重要發(fā)力期。一方面，企業(yè)在這幾個(gè)月會(huì)大量推盤，吸引客流；另一方面，由于股市進(jìn)入“慢牛時(shí)代”，因此部分資金可能會(huì)撤出進(jìn)入樓市。文/本報(bào)記者 李桁

　　為資產(chǎn)保值 投資需求重返樓市

　　連續(xù)的幾次降息、降準(zhǔn)，雖然無(wú)法構(gòu)成直接刺激剛需入市的理由，但毫無(wú)疑問(wèn)，降息帶來(lái)的融資成本的下降，已經(jīng)刺激了投資者的神經(jīng)。無(wú)論是二手房市場(chǎng)，還是寫字樓市場(chǎng)，投資者的身影頻頻出現(xiàn)。為手里有限的資產(chǎn)保值，獲得穩(wěn)定的收益等，是投資者此輪返場(chǎng)樓市的主要原因。

　　貸款成本下降 工薪族投資變成可能

　　從去年年底開始的降息，讓5年期以上住房商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率已經(jīng)下調(diào)至5.65%，再加上很多商業(yè)銀行已經(jīng)恢復(fù)了8.8折的房貸利率優(yōu)惠，房貸利率已經(jīng)跌至4.97%。根據(jù)融360網(wǎng)站上提供的數(shù)據(jù)，目前一般商業(yè)銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益率基本都在5%以上。

　　除了商業(yè)貸款利率與理財(cái)收益率基本持平外，公積金貸款的利率更是下調(diào)至3.75%，這一利率水平甚至低于限購(gòu)政策出臺(tái)前的3.87%。除了利率創(chuàng)下歷史新低，120萬(wàn)元的貸款額度也為工薪階層小戶型房產(chǎn)的投資提供了可能。

　　準(zhǔn)備在團(tuán)結(jié)湖買一套二手房出租的張女士就是個(gè)典型例子。張女士告訴北京青年報(bào)記者，股市的大漲，周邊朋友的資產(chǎn)暴增，讓她十分擔(dān)心自己資產(chǎn)的變相貶值。為了讓存在銀行和基金中的錢起到更大的作用，張女士最終決定投資買房。

　　“我們家里還有一套購(gòu)房資格，我和我老公能貸款120萬(wàn)的公積金用于買房，團(tuán)結(jié)湖附近的舊二手房月租金都在4500元以上，能夠利用租金輕松填補(bǔ)貸款的壓力。這樣我雖然沒(méi)有在股市賺錢，但買到一套房子，又不至于讓自己生活太緊張，也是一種投資選擇?！睆埮肯癖鼻鄨?bào)記者講解他的投資觀念。

　　有張女士這樣想法的人并不在少數(shù)。事實(shí)上，樓市的回暖確實(shí)吸引了不少像張女士這樣，為了資產(chǎn)保值的投資客返場(chǎng)入市。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也提醒道，這類投資買房還要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，地段好，配套全的區(qū)域仍是投資熱點(diǎn)，因?yàn)檫@樣區(qū)域的房子更好出租，也能在轉(zhuǎn)手時(shí)更加容易。而很多五六環(huán)外的新興區(qū)域，雖然不少項(xiàng)目以適合投資為由拉購(gòu)房人，但實(shí)際上，這些新興區(qū)域，人群較少，新房供應(yīng)大，無(wú)論是出租還是等待升值轉(zhuǎn)手，都不容易，因此，投資保值的購(gòu)房需求，仍需要選擇優(yōu)質(zhì)區(qū)域的項(xiàng)目。

　　租金收益穩(wěn)定 寫字樓、商住重新火熱

　　工薪階層為了資產(chǎn)保值，選擇貸款入市，而一些傳統(tǒng)的地產(chǎn)投資客也在重新返場(chǎng)樓市。由于限購(gòu)尚未放開，這些投資客將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了商住和寫字樓市場(chǎng)。

　　在近期樓市比較熱的幾個(gè)商住項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，與以往小戶型商住項(xiàng)目主打吸引年輕人首次置業(yè)不同，售樓現(xiàn)場(chǎng)不少購(gòu)房人都是為了投資而來(lái)。雖然商住項(xiàng)目首付比例不能低于50%，也無(wú)法享受貸款優(yōu)惠利率，但較低的總價(jià)和不限制購(gòu)買還是讓不少人青睞。

　　而且，考慮到客戶投資的需要，有商住項(xiàng)目也推出了首付分期的政策。以近期較熱的商住盤朝北8080為例，該項(xiàng)目就推出了相應(yīng)的首付分期方式，首期只需交10%的首付，剩余的首付款需要在8月中旬交齊。

　　一些散售的現(xiàn)房寫字樓也同樣迎來(lái)了久違的投資客。像此前《廣廈時(shí)代》報(bào)道過(guò)的王府井利生大廈和望京國(guó)際中心，因?yàn)橄鄬?duì)同區(qū)域項(xiàng)目的低價(jià)格和散售帶來(lái)的低門檻、低總價(jià)吸引了很多投資客關(guān)注。以望京國(guó)際中心為例，4.7萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，總價(jià)700余萬(wàn)元的房源，可以獲得5萬(wàn)元/月的租金收益，相對(duì)住宅高出不少的投資回報(bào)率成為吸引投資客的利器。除了高收益回報(bào)率外，核心區(qū)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)的資產(chǎn)增值也同樣被投資客所看好。文/門庭婷

　　股市獲利 樓市才是真愛(ài)

　　樓市成交的火熱，政策的放松，股市風(fēng)險(xiǎn)的加大和不確定性，也促使部分資金開始從股市流向樓市。無(wú)論是投入上億的金融大拿，還是幾十萬(wàn)的散戶，很多都抱著獲利后回歸樓市的想法。股市資金迅速膨脹充裕起來(lái)的買房資金，為此輪火熱的樓市貢獻(xiàn)了大量的后備力量。

　　獲利了 給自己養(yǎng)老找個(gè)地

　　方女士是資深的老股民，即將退休的她把炒股作為退休后的第二職業(yè)。多年的炒股經(jīng)驗(yàn)讓她對(duì)于股市的周期性有深刻的認(rèn)識(shí)。此輪牛市中，她總是在階段性獲利后，拿出一筆錢來(lái)做其他投資或進(jìn)行消費(fèi)。

　　她將最新的一筆獲利投向了京郊的一個(gè)大盤。她所購(gòu)買的是一套疊拼別墅，方女士表示，她已經(jīng)退休，購(gòu)房主要就是為了養(yǎng)老度假，之前她在北戴河也購(gòu)買過(guò)度假房，但畢竟路程比較遠(yuǎn)，不能長(zhǎng)期居住。因此她就又在京郊選擇了一個(gè)環(huán)境比較好的區(qū)域購(gòu)房。方女士透露，以她多年炒股的經(jīng)驗(yàn)，股市一定是階段性的。對(duì)于她這樣已經(jīng)退休的人，此輪股市中的獲利，及時(shí)抽出可以為自己的退休生活進(jìn)行很好的安排，投入樓市無(wú)疑是比較好的選擇。無(wú)論以后市場(chǎng)怎么變化，總不會(huì)跌得一無(wú)所有。

　　很多像方女士一樣的老散戶，深諳股市的起伏周期，都將此輪牛市看做提升生活品質(zhì)的最好機(jī)會(huì)，而住房品質(zhì)的提升無(wú)疑被放在了第一位。

　　獲利了 撤出資金改善居住

　　散戶不斷將獲利資金投入樓市，而一些資產(chǎn)本就較多的投資者，在此輪牛市中的獲利則更可觀。他們從股市抽出的資金，直接帶動(dòng)了豪宅的銷售。尤其是股市在5月初經(jīng)歷了一波大跌后，提前注意風(fēng)險(xiǎn)控制的股民，開始將盈利部分抽出，投入到看得見(jiàn)摸得著的樓市中。

　　北京青年報(bào)《廣廈時(shí)代》上期關(guān)于股市播種，樓市收割的稿子中，提到了任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，他認(rèn)為四季度樓市將迎來(lái)爆發(fā)期，因?yàn)槟菚r(shí)更多的炒股獲利資金將涌入樓市。

　　京北一處豪宅項(xiàng)目的操盤手就表示，他們的客戶確實(shí)有一部分是用從股市里賺來(lái)的錢來(lái)買房。其中就有一位客戶說(shuō)，他是去年3000萬(wàn)元入場(chǎng)，掙到了6000萬(wàn)元。然后他就把盈利部分取出來(lái)買房，本金仍然繼續(xù)在股市里搏斗。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事郭子威此前在接受采訪時(shí)就表示，牛市對(duì)于消費(fèi)的帶動(dòng)已經(jīng)有所顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)在下半年表現(xiàn)會(huì)更加明顯，會(huì)有更多從股市流出的資金投向其他行業(yè)，房地產(chǎn)也同樣會(huì)受益。

　　《廣廈時(shí)代》隨機(jī)采訪多個(gè)股民，當(dāng)被詢問(wèn)從股市抽出的資金最想投入哪個(gè)行業(yè)，2/3的受訪者均表示，樓市依然是他們覺(jué)得投資最放心的領(lǐng)域，只要從股市中獲利的資金夠得上房產(chǎn)的投資，就會(huì)選擇撤出轉(zhuǎn)向樓市。文/門庭婷