在多重政策的推動下，改善型需求積極入市，促使北京出現(xiàn)“紅五月”，可售商品住宅的庫存量也達到了最近一年的最低點。值得一提的是，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結構出現(xiàn)明顯變化，從剛需“一家獨大”過渡為改善型置業(yè)占比提高，且隨著房價的調(diào)整，改善型置業(yè)的門檻也越來越高。業(yè)內(nèi)人士稱，通州出現(xiàn)單價高達8.2萬元/平方米的項目，門頭溝項目最高單價也突破8萬元/平方米，海淀東升鄉(xiāng)甚至有項目最高單價達到13.2萬元/平方米……在改善型產(chǎn)品偏郊區(qū)化的趨勢下，京西南王佐板塊有望成為最后的改善洼地。

　　樓市上演“紅五熱六”

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，北京新建住宅（剔除保障房、自住房）實際簽約套數(shù)為4822套，環(huán)比上漲達到了37%,成交均價也達到了28810元每平米，環(huán)比上漲了0.2%,目前可售純商品房住宅（剔除保障房、自住房）只有62882套，這一數(shù)值也是最近一年來的最低點。其中剔除企業(yè)自用，只有5萬套左右。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍表示，5月，扣除保障房及自住房后，純商品住宅成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。與此同時，供應回暖的勢頭也開始出現(xiàn)，由此，樓市供需旺季全面開啟。

　　在亞豪機構統(tǒng)計的6月計劃入市的項目中，有14個屬于高端改善型產(chǎn)品，占據(jù)6月計劃入市項目的七成。郭毅指出，開發(fā)商仍然在等待時機，雖然6月僅20個項目計劃入市，但市場仍在不斷轉暖，后續(xù)有望出現(xiàn)供應高峰。

　　對于改善型產(chǎn)品備受市場青睞的現(xiàn)象，克而瑞北京機構高級分析師楊勝坤指出，這種現(xiàn)象將直接催生“紅五熱六”，北京樓市將迎來一個小拐點。不過，從購房者的角度來講，眼下的確是改善置業(yè)的窗口期，但現(xiàn)有產(chǎn)品價格不斷上漲，改善型產(chǎn)品的升值空間有待考量，因此出手前務必需要尋找更好的價值洼地。

　　改善型需求成市場主流

　　正如楊勝坤所言，改善型產(chǎn)品價格日漸水漲船高。但同時，北京最近三年400萬-800萬區(qū)間的物業(yè)成交占比持續(xù)上漲，從2013年占比只有9%，2015年截至目前突破了15%，這也一定程度上反映了改善型需求的旺盛。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，整體來看，過去十年樓市的購房剛需大部分都到了升級置業(yè)的時期。

　　克而瑞最新成交排行數(shù)據(jù)顯示，5月（截至5月24日）成交金額前20的項目中，有10個項目為高端改善型產(chǎn)品，其中多數(shù)項目位于海淀和朝陽區(qū)域，另外處于持效期的豐臺項目領秀翡翠山表現(xiàn)也較為搶眼。

　　楊勝坤認為，海淀和朝陽為傳統(tǒng)改善型產(chǎn)品的熱銷區(qū)，但由于區(qū)域地塊日漸稀缺，整體區(qū)域市場大有朝頂豪及超豪發(fā)展的趨勢，未來在售項目單價或?qū)⑵毡槌^10萬元，相反原本處于價值洼地的豐臺正在崛起，代替昔日海淀與朝陽的改善市場地位。

　　京西南或成改善產(chǎn)品洼地

　　記者在采訪中了解到，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，京西南豐臺王佐板塊的價值較為突出，可以說北京改善產(chǎn)品仍然存在價值洼地。

　　據(jù)悉，當前繼續(xù)向張郭莊西南延伸的14號線二期，將連接豐臺王佐、云崗地區(qū)，在加深西南區(qū)域與城區(qū)核心區(qū)域的交通通達外，為西南區(qū)域居民出行帶來極大利好。而除了交通通達的便利性，未來豐臺區(qū)將著力于青龍湖國際文化都會周邊基礎配套設施的建設，并以此帶動整個豐臺王佐的發(fā)展。

　　目前，區(qū)域內(nèi)暫有領秀翡翠山在售，該項目交通便利，25分鐘左右即可直通北京市核心區(qū)域。項目擁有16萬平方米的景觀園林面積，綠化指標更是高達1:1，且為準現(xiàn)房。

　　克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，門頭溝2014年純商品住宅的成交均價達32450元/平方米，而同樣坐擁生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)且交通更為便捷的領秀翡翠山售價不到3萬元，京西南仍將是改善型產(chǎn)品的一大價值洼地。

　　京華時報記者 桂瑰