本報記者 耿諾 實(shí)習(xí)記者 張茜嵐
“換房??！本人房子在順義新城，一居，60平方米，7層，因在北三環(huán)上班，想換個距上班地點(diǎn)稍近點(diǎn)兒的房子。一居即可，面積樓層不限?！鳖愃七@樣的換房需求帖子，在貼吧上一搜“換房”這個關(guān)鍵詞，還會發(fā)現(xiàn)很多。
買的大房子遠(yuǎn)在郊區(qū)，而自己卻在市區(qū)內(nèi)工作，早起晚歸幾乎成了市區(qū)郊區(qū)通勤族的固定模式。而這樣的通勤大軍，也讓城市里的“潮汐”愈發(fā)明顯，每天花在上下班路上的時間居全國之首。
如何破題？近日，市社科院發(fā)布的一份報告建議，通過政策優(yōu)惠鼓勵居民之間住房對換和多方置換，從而消除長途奔波上班的現(xiàn)象，減少能源消耗、大氣污染、交通擁擠。報告中同時建議，政府可以考慮“減免職工住房調(diào)換或多方調(diào)換的稅費(fèi)”。
這可行嗎？在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管居民“以房換房”的需求一直存在，但面對權(quán)威信息共享平臺的缺失、涉及產(chǎn)權(quán)交易以及稅費(fèi)減免實(shí)際操作中可能帶來的更大漏洞，當(dāng)下能夠滿足需求成功換房的幾率幾乎為零。
點(diǎn)對點(diǎn)換房成功者幾乎為零
“兩家互換房子？我入行都10年了，還沒遇到過一對兒呢?！弊蛱煜挛?，在鏈家地產(chǎn)成交量幾乎最高的西二環(huán)區(qū)域，一位商圈經(jīng)理仔細(xì)回憶了半天，沒想起一個成功案例。
大約10年前，本報記者曾經(jīng)在天橋、白紙坊附近見到過不少打著“對換房屋”招牌的二手房中介門臉。可是時隔10年之后，當(dāng)記者再次去撒網(wǎng)查找，已經(jīng)見不到一家。多家中介機(jī)構(gòu)總部或者北京公司負(fù)責(zé)人也表示，近些年都沒有開展過類似業(yè)務(wù)。
點(diǎn)對點(diǎn)換房的業(yè)務(wù)從市面上消失了，但老百姓的需求還存在。
市民靳先生就是需求者之一。他的房子在南三壞中路附近，房屋面積65.5平方米。由于上班在知春路附近，他一直想換到知春嘉園、錦秋國際里的房子。
為了能實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對點(diǎn)換房，近幾個月來，他在網(wǎng)上發(fā)了不少帖子，也托親朋好友幫打聽，甚至還和幾個有同樣換房念頭的人聯(lián)系過?？上В攸c(diǎn)合適的房源實(shí)際價格相差太大，價格合適的房源品質(zhì)又不太好，靳先生最終數(shù)次放棄了能實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對點(diǎn)換房的機(jī)會。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，想換房的市民并不在少數(shù)，其中也有一部分，希望能實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對點(diǎn)換房，一步到位，不用再去找買主和賣主。而換房原因，主要集中在工作方便、上學(xué)方便以及就醫(yī)和養(yǎng)老方便等方面。
但提出需求和滿足需求，似乎在兩個完全不同的層面上。記者昨日從鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)了解到，能夠?qū)崿F(xiàn)點(diǎn)對點(diǎn)換房的用戶，在實(shí)際成交里幾乎為零。
數(shù)年前，我愛我家曾經(jīng)做過監(jiān)測換租“連環(huán)單”的嘗試。監(jiān)測的幾個月內(nèi)，平均每月內(nèi)發(fā)生了40多起案例，相當(dāng)于換租“連環(huán)單”占到整體租賃數(shù)量的0.6%左右?！斑@個數(shù)據(jù)表明，雖然客戶確實(shí)存在需求，但培育完善的市場還需要不少時日?！眰I(yè)我愛我家副總裁胡景暉說。
以租養(yǎng)租曲線“換房”
雖然社科院報告中并未指出“換房”所交換的是產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)，但由于其建議中已經(jīng)涉及相關(guān)稅費(fèi)，因此相關(guān)新聞一發(fā)布，很多業(yè)內(nèi)人士開始討論起產(chǎn)權(quán)交換的可行性來。
但另外一方面，通過租房、出租房屋來實(shí)現(xiàn)“換房”的，卻大有人在。
大興區(qū)居民石先生已經(jīng)在西城區(qū)一所重點(diǎn)中學(xué)旁邊租了11年房子?！爱?dāng)年孩子上小學(xué)我們就過來了，等他考上大學(xué)，我們再回大興?，F(xiàn)在都說不好哪邊才是自己真正的家?！笔壬肫?，那年西城區(qū)一套兩居室租金才1000多元，如今已經(jīng)翻了8倍。而自己在大興買的房子也出租了快10年。
像石先生這樣以租養(yǎng)租的“連環(huán)單”，在中介門店十分常見。據(jù)租賃中介中的“大戶”我愛我家統(tǒng)計，1年中本市大約有15萬到16萬套房屋通過這家機(jī)構(gòu)出租，幾乎和二手房全市交易量相當(dāng)。
“由于很多人選擇在不同機(jī)構(gòu)租房、出租房，后臺數(shù)據(jù)無法精準(zhǔn)統(tǒng)計，但可以通過日常成交量預(yù)估，利用這種渠道換房居住的人，會比直接交換產(chǎn)權(quán)的購房人多。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
但在很多老北京人的記憶中，“房換房”是個非常普遍的事兒。“以前我婆婆腿腳不好，我們直接和廠里打了個報告，就和1樓的同事對換了房子。兩家人都挺樂意，當(dāng)時房租也沒漲?！敝两袢宰≡谖魅h(huán)內(nèi)一處建成有30余年老公房里的沈阿姨說。
到房管所申請換房、到廠子房管科申請換房，這在過去還沒有“產(chǎn)權(quán)”概念、大家都從工資里扣房租的年代，是個非常普遍的事兒。有些并非雙職工的家庭，甚至可以跨企業(yè)、跨區(qū)實(shí)現(xiàn)房源對調(diào)。
“當(dāng)時的公房都不涉及產(chǎn)權(quán)，屬于租住，交換起來會容易得多?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，但進(jìn)入商品房時代之后，“產(chǎn)權(quán)”的交易和變更，稅費(fèi)的門檻，使得這種“交換”變成了更為復(fù)雜的問題。
“降稅費(fèi)”建議難操作
記者注意到，市社科院發(fā)布的報告中，以房換房的建議來自《多中心建設(shè)與北京節(jié)能研究》一文。其中提及的服務(wù)均等化、“多中心”想法，和目前本市規(guī)劃方向中的“多中心”、建設(shè)新城、實(shí)現(xiàn)職住平衡等多個概念方向類似。但其中被討論最多的，是關(guān)于“出臺財政優(yōu)惠政策，減免職工住房互換或多方調(diào)換的稅費(fèi)”這一句。
這一條建議，被很多換房人群所期待著。但這條建議，有可能進(jìn)入實(shí)際操作環(huán)節(jié)嗎？業(yè)內(nèi)人士分析，使用權(quán)在置換層面，減免稅費(fèi)的希望非常渺茫。
“這主要是需要非常扎實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，如果沒有數(shù)據(jù)和技術(shù)、監(jiān)測手段的支撐，減免稅費(fèi)可能會帶來巨大的漏洞?！庇饶崽┍本┒悇?wù)師事務(wù)所合伙人趙飛說。
從制度上來講，本市曾經(jīng)推出過1年內(nèi)買賣房屋減少稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。但是在實(shí)際業(yè)務(wù)中用得很少。
趙飛說，對于社科院提出的建議，所謂的“優(yōu)惠”是建立在特殊的條件上。兩套房屋的價值應(yīng)該等值或近似，才能享受相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠。如果二者的價值相差太大，從公平交易角度講，雙方的協(xié)議不可能達(dá)成一致。
“如果報送為等價房屋，怎么確定是趨同的房價呢？”趙飛說，如果沒有嚴(yán)密的制度規(guī)定，這樣的優(yōu)惠，就會造成巨大漏洞。
至今為止，在二手房交易環(huán)節(jié)中，實(shí)際成交價和最低過戶指導(dǎo)價仍舊存在巨大的差距。目前，二手房過戶仍舊可以通過“裝修款”等理由減免稅費(fèi)。而在很多家中介機(jī)構(gòu)提供的合同中，“家具家電費(fèi)用”等項目，也是讓二手房交易雙方既能維持二手房價、又能避開一部分稅費(fèi)的明確手段。
“優(yōu)惠政策一定要在制度和法規(guī)都很嚴(yán)密的情況下執(zhí)行，一旦出臺不能頻繁修訂或者修改。稅費(fèi)優(yōu)惠是好事兒，但目前看，仍舊有待于配套政策的完善?！壁w飛說。