在別墅整體看漲的大背景下，北京頂豪別墅開(kāi)始入場(chǎng)。圖為金地中央世家。
昨天，北京四大頂豪別墅負(fù)責(zé)人和相關(guān)專家就頂豪的發(fā)展態(tài)勢(shì)展開(kāi)探討。
2015年，被認(rèn)為是北京樓市的“頂豪元年”，各大單價(jià)10萬(wàn)甚至20萬(wàn)的項(xiàng)目紛紛入市，掀起了一波又一波頂豪大戰(zhàn)。在這其中，最大的兩大看點(diǎn)是頂豪公寓和頂豪別墅。
在上半年頂豪公寓熱火之后，進(jìn)入下半年，包括金地中央世家、西宸原著、中糧瑞府等頂豪別墅均成為了市場(chǎng)的熱點(diǎn)，這也宣告了北京頂豪別墅時(shí)代的正式開(kāi)啟。
7月14日，由新京報(bào)和金地地產(chǎn)聯(lián)合主辦的“京城頂豪別墅華山論劍——2015年北京頂豪別墅價(jià)值及市場(chǎng)發(fā)展高峰論壇”在金地中央世家揭開(kāi)帷幕。來(lái)自北京四大頂豪別墅負(fù)責(zé)人和相關(guān)專家就頂豪的發(fā)展態(tài)勢(shì)展開(kāi)探討。
頂豪別墅大勢(shì)已成
在環(huán)境問(wèn)題備受關(guān)注的今天，別墅得天獨(dú)厚的自然環(huán)境成了高端置業(yè)者的心頭之好。今年以來(lái)，北京的別墅市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月的別墅市場(chǎng)成交462套，環(huán)比上漲了31%，這也是今年第4個(gè)月別墅成交上漲，這一成交紀(jì)錄已經(jīng)刷新了自2010年5月以來(lái)62個(gè)月的新高。
在別墅整體看漲的大背景下，頂豪別墅開(kāi)始入場(chǎng)。頂豪別墅地段優(yōu)于普通別墅，往往位于城市中或是離城市中心非常便利的位置，占據(jù)著頂級(jí)生活資源和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，聚合了城市和別墅的特質(zhì)，成為目前高端置業(yè)者的優(yōu)先選擇。
如今年入市的金地中央世家、龍湖西宸原著、中糧瑞府、萬(wàn)科觀承別墅等頂豪級(jí)別墅產(chǎn)品，地段位置都十分優(yōu)越。比如，中糧瑞府位于近年的豪宅熱土孫河，龍湖西宸原著位于西三環(huán)，這些區(qū)域不但配套成熟，而且?guī)缀鯖](méi)有新的土地供應(yīng)。
中央別墅區(qū)以地段優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美和配套完善著稱，區(qū)域更是集中分布著北京甚至全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的國(guó)際頂級(jí)教育資源。金地中央世家則位于中央別墅區(qū)發(fā)展最成熟的后沙峪板塊，而且是中央別墅區(qū)最后一塊低密別墅用地。
上述別墅頂豪項(xiàng)目，更是已經(jīng)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。中糧瑞府和西宸原著都是今年單價(jià)突破20萬(wàn)的高端項(xiàng)目，西宸原著更是取得了一次性開(kāi)盤熱銷10億的成績(jī)。隨著金地中央世家、萬(wàn)科觀承別墅等項(xiàng)目的入市，北京頂豪別墅市場(chǎng)大勢(shì)已成。
可以預(yù)見(jiàn)的是，由于產(chǎn)品稀缺，別墅市場(chǎng)的整體價(jià)格不但將水漲船高，而且未來(lái)可能“一墅難求”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉給出的數(shù)據(jù)顯示，北京別墅市場(chǎng)庫(kù)存只有7000套左右，其中最稀缺的獨(dú)棟別墅存量已經(jīng)不足2000套。
北京清華同衡城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市發(fā)展策劃研究所副所長(zhǎng)彭劍波認(rèn)為，從單價(jià)、總價(jià)上看，北京頂豪項(xiàng)目和世界頂豪項(xiàng)目相比還有一定差距，但具備很大的發(fā)展空間。北京高端人群的消費(fèi)能力毋庸置疑，關(guān)鍵是是否有足夠好的產(chǎn)品。
更考驗(yàn)產(chǎn)品功力與附加值
在樓市激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之下，北京別墅市場(chǎng)的分化日益嚴(yán)重，產(chǎn)品實(shí)力不夠、設(shè)計(jì)不合理、位置缺乏優(yōu)勢(shì)的別墅項(xiàng)目有可能面臨危機(jī)。
中糧地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理隋強(qiáng)認(rèn)為，頂豪別墅更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品功力，并且盡可能整合力所能及的各方面資源來(lái)為業(yè)主服務(wù)，今年房企在產(chǎn)品打造上更加用心，這喚醒了一部分頂豪需求。
如龍湖西宸原著在產(chǎn)品設(shè)置上參照平層四合院的規(guī)制，建成立體式空間布局，實(shí)現(xiàn)地上家庭空間和地下會(huì)客空間的優(yōu)化組合。而孫河中糧·瑞府從傳統(tǒng)人居角度出發(fā)，其“府園別墅”形制也受到業(yè)內(nèi)人士一致好評(píng)。
金地中央世家作為金地集團(tuán)進(jìn)駐中央別墅區(qū)的獨(dú)棟城市別墅作品，也是金地產(chǎn)品系中頂尖地位的產(chǎn)品，項(xiàng)目將在下半年推出63席類獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，傳承法式紅磚建筑的經(jīng)典風(fēng)格，通過(guò)巧妙的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了獨(dú)門獨(dú)院的類獨(dú)棟別墅社區(qū)的使用效果。
作為頂豪城市別墅的代表，金地中央世家旗幟鮮明地打造出了“一畝大宅”的產(chǎn)品尺度。每戶占地面積一畝以上，別墅面積約600-800平方米，而花園面積就達(dá)到200-300平方米。地上和地下空間的多個(gè)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，使得其在中央別墅區(qū)眾多項(xiàng)目中脫穎而出。
金地集團(tuán)華北區(qū)域副總經(jīng)理遇繡峰認(rèn)為，頂豪別墅最重要的是稀缺性，今年北京豪宅價(jià)格高企的根本原因，是因?yàn)檫@些項(xiàng)目占據(jù)稀缺資源。
高端置業(yè)人群往往追求高附加值，占據(jù)優(yōu)質(zhì)教育資源的第一居所別墅更是稀缺。隨著財(cái)富人群的增長(zhǎng)以及北京國(guó)際化城市的推進(jìn)，國(guó)際化教育勢(shì)在必行。而中央別墅區(qū)已成為北京最具國(guó)際化視野的國(guó)際學(xué)區(qū)，區(qū)域教育資源非常雄厚，擁有北京順義國(guó)際學(xué)校、鼎石國(guó)際學(xué)校等世界級(jí)知名學(xué)校。
金地中央世家是距離鼎石國(guó)際學(xué)校最近的別墅社區(qū)，項(xiàng)目周邊還聚集著ISB（順義國(guó)際學(xué)校）、新英才學(xué)校、北京英國(guó)學(xué)校蒙臺(tái)梭利學(xué)校、溫莎雙語(yǔ)幼兒園、海嘉國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校等最優(yōu)質(zhì)的國(guó)際教育資源。
北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，頂豪別墅應(yīng)具備“好、大、少、貴”的特征，目前正在籌劃建立一套頂豪項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，包括從區(qū)位、產(chǎn)品、園林到私密性等10個(gè)大項(xiàng)指標(biāo)，數(shù)十個(gè)子指標(biāo)，希望能夠推動(dòng)北京豪宅市場(chǎng)發(fā)展。
金地中央世家聚焦高階財(cái)富需求
由于頂豪別墅高總價(jià)的特點(diǎn)，相對(duì)于高單價(jià)但面積較小的平層豪宅而言，購(gòu)房準(zhǔn)入門檻更高。
萬(wàn)科高端事業(yè)部總經(jīng)理高廣漢認(rèn)為，北京頂豪別墅的總價(jià)應(yīng)該要達(dá)到兩三千萬(wàn)元起。如中糧瑞府項(xiàng)目的主力區(qū)間為3000萬(wàn)到6000萬(wàn)，西宸原著也達(dá)到2000萬(wàn)至5000多萬(wàn)的總價(jià)。
北京一直是高凈值人群的聚居地。胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2014中國(guó)高凈值人群養(yǎng)生白皮書(shū)》顯示,定居北京的千萬(wàn)富豪達(dá)到19.2萬(wàn)人,億萬(wàn)富豪達(dá)到1.13萬(wàn)人,全國(guó)排名第一。胡潤(rùn)預(yù)測(cè),未來(lái)三年,中國(guó)億萬(wàn)資產(chǎn)以上的富豪人數(shù)可能達(dá)到7.3萬(wàn)人。
龍湖北京區(qū)域研發(fā)負(fù)責(zé)人田菡認(rèn)為，頂豪別墅作為一種現(xiàn)代高端生活方式，除了占據(jù)稀缺資源外，還要注重購(gòu)房者的生活感受和情境營(yíng)造。
與以往財(cái)富人群相比，如今更多是新一代財(cái)富新貴入場(chǎng)。遇繡峰表示，今年以來(lái)一個(gè)特別的現(xiàn)象是，資產(chǎn)增值較快的新貴，金融、科技、互聯(lián)網(wǎng)等新興行業(yè)的財(cái)富人群，逐漸成為各大頂豪別墅項(xiàng)目的客群。
諸多有海外留學(xué)工作背景的客戶十分關(guān)注中央別墅區(qū)。長(zhǎng)時(shí)間的高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，使中央別墅區(qū)形成了獨(dú)特的居住氛圍，高檔生活資源齊備，國(guó)際商務(wù)氛圍成熟，高爾夫球場(chǎng)、高端商業(yè)會(huì)所等諸多國(guó)際化配套環(huán)伺，更有歐陸廣場(chǎng)等大型商業(yè)圍繞。
此外，部分高端改善性需求也傾向于就近選擇更新?lián)Q代產(chǎn)品。如金地中央世家就將部分意向客群定位于望京等東部高端住宅客戶、片區(qū)內(nèi)住在聯(lián)排別墅等有物業(yè)升級(jí)需要的客戶。
陳志表示，未來(lái)還會(huì)有更多從股市套利出來(lái)的資金成為頂豪別墅的購(gòu)買者，下半年有更多集中簽約出現(xiàn)。
本版采寫(xiě)/攝影 新京報(bào)記者 龔小鋒