資料來源：廣發(fā)證券
房企龍頭萬科中報(bào)顯示，毛利率跌至21%，萬科稱發(fā)力擴(kuò)張物業(yè)金融物流等業(yè)務(wù)。萬科再次強(qiáng)調(diào)，速度已非其所求，轉(zhuǎn)型探索是重點(diǎn)。萬科認(rèn)為，隨著城市功能升級，大量新的物業(yè)需求正在浮現(xiàn)和生長，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入了新的動力。萬科董事會秘書譚華杰看好下半年增速，他稱合作比例上升符合萬科的轉(zhuǎn)型方向，下半年隨著竣工結(jié)算量上升，預(yù)計(jì)全年凈利潤增速將明顯高于上半年。
毛利下降與土地成本有關(guān)
8月16日，萬科公布期中成績單，意料之中達(dá)成半年千億銷售目標(biāo)，繼2014年后再度成為國內(nèi)唯一半年度銷售突破千億的企業(yè)。
今年上半年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1099.6億元，同比上升9.0%。除此之外，其他經(jīng)營數(shù)據(jù)也不錯(cuò)。上半年?duì)I業(yè)收入502.7億元，同比增長22.72%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤48.5億元，同比增長0.77%。
“上半年權(quán)益凈利潤增速慢于營業(yè)收入，主要是因?yàn)楫?dāng)期結(jié)算的項(xiàng)目中，合作比例較高，少數(shù)股東損益占比大幅上升?！敝档米⒁獾氖?，凈利潤僅是同比微增，對此萬科方面如是向記者表示。董秘譚華杰稱合作比例上升符合萬科的轉(zhuǎn)型方向。
在行業(yè)整體下行通道中，萬科的毛利潤有所下降已經(jīng)不出乎行業(yè)意料。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.04%，較2014年同期減少0.84個(gè)百分點(diǎn)?！敖陙淼貎r(jià)占房價(jià)比例不斷上升，毛利率下降是行業(yè)趨勢，”譚華杰告訴記者，萬科正努力推進(jìn)各項(xiàng)利潤挖潛行動，以保持毛利率穩(wěn)定，下半年隨著竣工結(jié)算量上升，預(yù)計(jì)全年凈利潤增速將明顯高于上半年。
中誠信財(cái)務(wù)顧問有限公司副總裁劉志強(qiáng)接受記者采訪認(rèn)為，毛利率下滑可能與土地取得的成本有關(guān)系。并且建筑安裝費(fèi)用、人工施工費(fèi)用這兩年變化較大，人力成本也應(yīng)該算在成本里面?！懊蚀蠓禄f明市場行情不太好，房企對成本的管控存在一定問題，產(chǎn)品價(jià)格有所下降、利潤率降低，”劉志強(qiáng)向記者分析道。
上半年萬科的開發(fā)節(jié)奏有所加快，實(shí)現(xiàn)新開工面積1011.9萬平方米，較去年同期增長5.2%。實(shí)現(xiàn)竣工面積517.2萬平方米，同比增長29.9%。同時(shí)，增加26個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約507.5萬平方米。萬科方面表示，今年實(shí)際的開、竣工面積都有望超過年初計(jì)劃。
“短期來看，主要城市已經(jīng)走出成交低谷，市場信心逐步回升，相對寬松的行業(yè)、貨幣政策也為市場復(fù)蘇提供了穩(wěn)定基礎(chǔ)?！比f科總裁郁亮表示，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市功能升級，大量新的物業(yè)需求正在浮現(xiàn)和生長，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入了新的動力。
截至6月底，萬科持有貨幣資金446.1億元，凈負(fù)債率僅為15.76%，仍是同行中財(cái)務(wù)、資金狀況最好的企業(yè)之一。
多業(yè)態(tài)多上市平臺的控股集團(tuán)
“未來萬科希望培育更多的新業(yè)務(wù)，以萬億市值作為奮斗目標(biāo)，從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺的控股集團(tuán)?！苯衲瓴痪们暗墓蓶|大會上，郁亮在談及萬科轉(zhuǎn)型時(shí)表示。
在萬科多業(yè)態(tài)格局中，萬科物業(yè)有望成為萬科轉(zhuǎn)型的排頭兵。萬科稱，上半年萬科物業(yè)明確了市場化發(fā)展方向，未來的新承接項(xiàng)目將大部分來自非萬科開發(fā)的樓盤，但原則上不承接與萬科存在直接競爭關(guān)系的在售項(xiàng)目。同時(shí)萬科鼓勵物業(yè)通過并購與合作實(shí)現(xiàn)快速增長。為提高競爭力，萬科還將在物業(yè)業(yè)務(wù)中引入事業(yè)合伙人機(jī)制。
作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組成部分，物流地產(chǎn)同樣是萬科重點(diǎn)布局的領(lǐng)域。上半年萬科正式成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展公司，目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，據(jù)萬科方面透露，目前已有十多個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)初步達(dá)成合作意向，未來有望陸續(xù)完成正式獲取。
“金融化和證券化”也是萬科轉(zhuǎn)型的發(fā)展方向之一。上半年萬科以前海萬科企業(yè)公館為投資標(biāo)的，設(shè)立的鵬華前海萬科REITs成為了國內(nèi)首只公募REITs，萬科希望公司能由單一即售型不動產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向多種資產(chǎn)管理與價(jià)值提升運(yùn)營商。
而在中誠信財(cái)務(wù)顧問有限公司副總裁劉志強(qiáng)看來，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年已過去，萬科的轉(zhuǎn)型是否順應(yīng)市場的發(fā)展不太好說?！叭绻约旱睦媳拘卸甲霾缓茫胱龊脛e的事情很難說。”
劉志強(qiáng)稱，如果做不太相關(guān)、跨度較大的領(lǐng)域，對于房企來說可能挑戰(zhàn)較大。無論怎樣房子都是有市場的，所以關(guān)鍵是企業(yè)怎么找準(zhǔn)定位?！叭f科的轉(zhuǎn)型方向和它的本業(yè)是相關(guān)的，但這些能做到何種程度也不清楚，這些領(lǐng)域的利潤率可能會低一些，但相關(guān)領(lǐng)域它是會想辦法吃干榨盡的?！?/p>
“公司將以‘三好住宅’和‘城市配套服務(wù)商’為業(yè)務(wù)藍(lán)圖，積極推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型?！庇袅帘硎荆敖衲瓿闪⑽鍌€(gè)左右新的事業(yè)部，這一目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。”南都記者陳琳琳實(shí)習(xí)生鄧妍方