3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》正式“落地”，包括集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)等在內(nèi)的十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，將在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)登記。到2015年底，全國(guó)將全面換發(fā)新版證書(shū)，但針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不動(dòng)產(chǎn)登記是按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng)，不可能登記不合法的東西。所以小產(chǎn)權(quán)房不可能予以登記，更不可能通過(guò)合法登記“漂白”。
明晰和保護(hù)產(chǎn)權(quán)、便利和保障交易，這是國(guó)家開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本目的。從這個(gè)角度看，由于存在產(chǎn)權(quán)上的缺陷，產(chǎn)權(quán)不完整，甚至是違法的小產(chǎn)權(quán)房不應(yīng)該被納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范疇。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)占據(jù)家庭財(cái)產(chǎn)的80%，關(guān)涉到老百姓的養(yǎng)老、教育和社會(huì)保障等等訴求。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的第二個(gè)目的是摸清不動(dòng)產(chǎn)底數(shù)，為公共政策的制定，如信用體系的建設(shè)、社保政策的制定、住房保障政策、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃等等，奠定了信息基礎(chǔ)，避免繼續(xù)過(guò)去那種政策制定“拍腦袋”的情況。
根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積在70億平方米左右，占全國(guó)城鎮(zhèn)(或納入城鎮(zhèn)的村)住房總面積大約在25%-30%。隨著城市化的推進(jìn)，小產(chǎn)權(quán)房因其低廉的價(jià)格(租金)，亦城亦村的“親和性”，成為外來(lái)低收入人群在城市安定和降低生活成本的重要依靠。外來(lái)人口越多的城市，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模越大，比如在深圳，小產(chǎn)權(quán)房接近存量住房的一半。在未來(lái)“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，撇開(kāi)如此大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房來(lái)談公共政策的制定和實(shí)施，筆者認(rèn)為是不合理的。
更為重要的是，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模之所以快速增長(zhǎng)，2010年前的5年內(nèi)就竣工了7.6億平方米，與城市化、城市外延擴(kuò)張過(guò)程中，地方政府對(duì)于被卷入城市化范圍的農(nóng)村居民，在城市化后的社保、教育、就業(yè)等方面的補(bǔ)償不足，農(nóng)村居民不得不通過(guò)在地上“種房子”，并通過(guò)出租房子來(lái)解決生產(chǎn)、生活方式“被城市化”后的生存和發(fā)展問(wèn)題。根據(jù)周其仁教授對(duì)于深圳城市化過(guò)程的研究，發(fā)現(xiàn)“拿土地?fù)Q社?！钡难a(bǔ)償被村民認(rèn)為是“一紙空文”。
根據(jù)周其仁教授的計(jì)算，深圳某行政區(qū)2004年對(duì)78平方公里的原農(nóng)村被征轉(zhuǎn)土地的合計(jì)賠付金額僅22億，而現(xiàn)在該行政區(qū)合作公司股東尚有7.4萬(wàn)，人數(shù)上再將2004年滿(mǎn)55歲的男性與滿(mǎn)50歲的女性扣除，按照轉(zhuǎn)地時(shí)最低標(biāo)準(zhǔn)每人每年約3000元的繳納金額測(cè)算(2010年已上升到7800元)，保守15估計(jì)年社保費(fèi)用總量仍超過(guò)1.5億元。即便所有股份公司都將征地補(bǔ)償金的一半購(gòu)買(mǎi)社保，也將在8年內(nèi)用盡，原住民意見(jiàn)很大。
筆者認(rèn)為，過(guò)去十幾年，我國(guó)城市化速度非?？?，城市外延擴(kuò)張?zhí)?，政府短期?nèi)在城市擴(kuò)張所需基礎(chǔ)設(shè)施、征地賠償上投入也很大，無(wú)法按照現(xiàn)有城市居民就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療和社保的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償，這或許是一個(gè)普遍現(xiàn)象。但同時(shí)，城市化的快速擴(kuò)張，造成房?jī)r(jià)和地價(jià)的快速上漲，被征地老百姓也明確地看到了這一點(diǎn)，在自己的“宅基地”、集體建設(shè)用地，甚至是耕地上蓋房子是普遍現(xiàn)象。通過(guò)出租房子，變相地發(fā)揮了就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老的作用，填補(bǔ)了政府在相關(guān)領(lǐng)域支出不足的缺口。
因此，即便小產(chǎn)權(quán)房不合法，但實(shí)際控制權(quán)掌握在村民和村集體手中，政府以不合法的名義去拆，即便新增違法搶建的部分可以拆掉，但存量的部分絕大部分是拆不掉的，政府或許也沒(méi)有十足的底氣，畢竟不占理在先。再加上，小產(chǎn)權(quán)房的擴(kuò)張不僅降低了政府主導(dǎo)的城市化的成本，而且變相發(fā)揮了為外來(lái)低收入人群、剛畢業(yè)大學(xué)生提供住房保障的功能，政府也不應(yīng)該拆掉。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記保護(hù)的合法產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房不合法而不予登記，這是一個(gè)非常直白和簡(jiǎn)單的邏輯。但是，既然政府拆不掉，存量利用在降低房?jī)r(jià)、降低生活成本、促進(jìn)城市化等方面具有不可替代的作用，留用是大概率事件。進(jìn)一步，既然留用，又將其長(zhǎng)期拋在不動(dòng)產(chǎn)登記之外也不是一個(gè)事兒。筆者認(rèn)為，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)上的缺陷，在登記時(shí)將其暫時(shí)擱置是一個(gè)不得不選擇的辦法。該拆除的拆除(近年來(lái)違法搶建的部分)、確權(quán)的確權(quán)，分類(lèi)處理完畢后，再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記。