“你留下房子，我為你養(yǎng)老”，近日國內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品迎來首批客戶，北京、上海和武漢都有幾位老人和老人家庭正式簽訂了投保單。但是，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品仍處于發(fā)展初級(jí)階段，對老人和家庭來說，由于房產(chǎn)傳續(xù)、養(yǎng)兒防老等舊觀念制約，目前接受度仍較低。對保險(xiǎn)公司來說，未來房價(jià)漲跌難以預(yù)測，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品還是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很高的“買賣”，很多公司仍在觀望中。

　　試點(diǎn)優(yōu)先孤寡失獨(dú)老人

　　幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（A款）產(chǎn)品”于3月25日獲得保監(jiān)會(huì)審批通過，首批保單的正式簽訂距離去年7月保監(jiān)會(huì)確定在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)試點(diǎn)城市推行以房養(yǎng)老試點(diǎn)已經(jīng)接近十個(gè)月。而早在2003年，時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇就開始提議，設(shè)立“反向抵押貸款”保險(xiǎn)，讓擁有私人房產(chǎn)并愿意投保的老年居民，享受“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)。

　　剛剛面世的這款以房養(yǎng)老產(chǎn)品，將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合，年齡在60周歲至85周歲之間的擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

　　被稱為是中國以房養(yǎng)老倡導(dǎo)者的幸福人壽原董事長孟曉蘇曾表示，以房養(yǎng)老只是對社會(huì)養(yǎng)老方式的一種補(bǔ)充，豐富了老年人的養(yǎng)老選擇，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加了一種新的養(yǎng)老方式。

　　北京的黃阿姨是一位無子女老人，她一直在關(guān)注以房養(yǎng)老的產(chǎn)品，這款保險(xiǎn)出來后就投保了。武漢的“嘗鮮者”朱先生和太太是在子女的完全支持下投保的?！凹胰撕苷J(rèn)同以房養(yǎng)老的理念，投保以后相當(dāng)于把房子價(jià)值提前變現(xiàn)，老的可以多一份養(yǎng)老金，年輕的也就減輕了負(fù)擔(dān)，全家人都受益。”朱先生說。

　　與普通保險(xiǎn)產(chǎn)品猶豫期15天不同，“幸福房來寶”設(shè)有30天的猶豫期，自簽訂合同次日起的30天，消費(fèi)者可以提出解除合同。簽訂投保單后，保險(xiǎn)公司逐一完成法律協(xié)調(diào)、房屋抵押登記、公證等工作，最終完成承保，客戶在猶豫期結(jié)束后約定時(shí)間開始領(lǐng)取養(yǎng)老金。

　　“產(chǎn)品在試點(diǎn)期間‘三優(yōu)先’，優(yōu)先孤寡失獨(dú)老人、優(yōu)先低收入家庭、優(yōu)先高齡老年群體?！毙腋Ｈ藟巯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　房子升值算老人的

　　以房養(yǎng)老，房子價(jià)格誰定？

　　記者了解到，“幸福房來寶”的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額是基于所抵押房屋的評(píng)估價(jià)值，并在考慮抵押房屋的折扣、長期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險(xiǎn)人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定，一經(jīng)確定不能再做變更。“幸福房來寶”的保險(xiǎn)條款顯示，幸福人壽將和老人共同選擇和委托一家具備國家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估。

　　值得注意的是，老人實(shí)際領(lǐng)取的養(yǎng)老保險(xiǎn)金額為基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額扣除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用之后的凈額，比如部分房屋評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、保單管理費(fèi)等，延期年金也包含其中。保險(xiǎn)公司會(huì)基于老人未來預(yù)計(jì)生存時(shí)間估算一個(gè)期限，在這個(gè)期限中的每個(gè)保單年度初，老人需要交納延期年金保費(fèi)。

　　根據(jù)“幸福房來寶”的保險(xiǎn)費(fèi)率表計(jì)算，以70周歲的男性老年人，有效保險(xiǎn)價(jià)值為500萬元的房產(chǎn)為例，扣除延期年金保費(fèi)（一年約3萬元）和保單管理費(fèi)，每月老人拿到手的養(yǎng)老金約為1.85萬元左右。

　　“投保后老年人即可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房價(jià)下跌的影響；公司在一定限度內(nèi)承擔(dān)投保人長壽帶來的超額給付?！毙腋Ｈ藟巯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，“幸福房來寶”的優(yōu)勢在于養(yǎng)老金額里已考慮房屋預(yù)期增值收益；保險(xiǎn)公司抵押房屋所得在償還養(yǎng)老保險(xiǎn)、扣除利息等費(fèi)用后仍有剩余，將返還給老人的繼承人。

　　此外，如果老人在保單生效后退保，要在導(dǎo)致合同解除或提前終止的情形發(fā)生后的10日內(nèi)支付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用及損失賠償。若老人無法償還，保險(xiǎn)公司將對抵押房屋行使處分權(quán)，即出售（變賣）房產(chǎn)。

　　多數(shù)老人難接受

　　家住建華南路磚廠胡同1號(hào)院的胡大媽今年66歲，提到以房養(yǎng)老，她直言“完全不感興趣”。“我覺得不合適?。?0年產(chǎn)權(quán)什么的先不管，北京房子這么貴，有房子得給孩子留著呢！”胡大媽說。張大爺也同意這個(gè)觀點(diǎn)：“感覺那樣就不是自己的房子了，像租房住，可能沒有子女的老人才會(huì)愿意吧?！?/p>

　　市民郝先生也表示無法接受父母以房養(yǎng)老。“我們兒女可以養(yǎng)活，老人也不是生活不能自理，還有退休金，用不著以房養(yǎng)老。再說那不是相當(dāng)于把父母推向社會(huì)嘛，外人看還以為我們不孝順?！焙孪壬f。

　　在對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授王國軍看來，國人觀念的確是以房養(yǎng)老發(fā)展的一個(gè)“瓶頸”，房子歷來作為家庭財(cái)產(chǎn)傳續(xù)，如果抵押給保險(xiǎn)公司，子女就繼承不了?！罢祭淆g人口比重10%的無子女老人、失獨(dú)老人，以及擁有多套房產(chǎn)的老人更適合以房養(yǎng)老。”王國軍認(rèn)為以房養(yǎng)老的目標(biāo)不會(huì)是所有老年人。

　　去年7月，保監(jiān)會(huì)啟動(dòng)以房養(yǎng)老的試點(diǎn)工作，至今除了幸福人壽，其他保險(xiǎn)公司還沒有推出相關(guān)產(chǎn)品。“對公司來說，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品見效不在當(dāng)期，需要很長時(shí)間才能體現(xiàn)出來，風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性；除了土地產(chǎn)權(quán)70年的期限，我國房地產(chǎn)市場價(jià)值評(píng)估不規(guī)范、不透明，相關(guān)法律也有欠缺，這些都是顧慮所在?！蹦臣覊垭U(xiǎn)公司的內(nèi)部人士向記者表示，很多保險(xiǎn)公司對于以房養(yǎng)老產(chǎn)品還處在觀望階段。

　　“不僅在中國，在以房養(yǎng)老發(fā)展了有些年頭的美國，這種養(yǎng)老方式也不算很普遍。這款產(chǎn)品是很好的創(chuàng)新，做得好會(huì)成為幸福人壽的核心競爭力。從目前條款來看，對消費(fèi)者有利，風(fēng)險(xiǎn)都推給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。隨著消費(fèi)者慢慢了解，適合的家庭會(huì)去嘗試?！蓖鯂姳硎緦ο嚓P(guān)產(chǎn)品有信心。

　　目前，中國有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。市場人士預(yù)測，以房養(yǎng)老逐漸會(huì)成為社會(huì)養(yǎng)老方式的重要補(bǔ)充。

　　新聞內(nèi)存

　　海外以房養(yǎng)老狀況

　　美國：退休前10年左右為養(yǎng)老買房子

　　擁有住房的老人可以以住房為抵押，獲得貸款，不需要搬離自己的住房，同時(shí)還可以抵御房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。貸款提取有多種形式：一次性提取，年提取，月提??；靈活提取，有貸款額度。一次性提取是最常見的選擇。

　　日本：“以房養(yǎng)老”非常普遍

　　日本老齡化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時(shí)房子作為還債的資金。

　　新加坡：“剩余價(jià)值”交給其繼承人

　　60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”（房價(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。（記者 董禹含）