彼之蜜糖，我之砒霜。聽說把一家小店開在CBD的寫字樓群，有小店主聞之搖頭，“房租高，壓力太大了”；但一水煮店老板，就曾說希望能夠在紅谷灘的寫字樓群開一家分店，只要位置好，哪怕轉(zhuǎn)讓費(fèi)需要二十余萬都可以考慮。

　　一邊是高房租、大投入，讓小店主望而生畏；一邊是穩(wěn)定人流，可靠回報(bào)，使很多投資者愿意嘗試。小店開在CBD的寫字樓群到底怎么樣，請(qǐng)看記者的調(diào)查。

　　蜜糖篇

　　午餐時(shí)段寫字樓群小吃店

　　每分鐘都有人進(jìn)店消費(fèi)

　　17日，記者調(diào)查了某品牌麻辣燙在南昌新開的兩家加盟店。

　　A小店開在紅谷灘中心區(qū)六七棟寫字樓中。該寫字樓群是南昌最高端的商務(wù)辦公區(qū)，能夠容納萬名白領(lǐng)辦公。該寫字樓群中雖然有商業(yè)區(qū)，但是商業(yè)的發(fā)展程度不高。該店月租210元/㎡，面積60平方米，月租合計(jì)1.26萬元；盤店時(shí)無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。當(dāng)日12時(shí)至12時(shí)30分，有39人進(jìn)店消費(fèi)，平均一分鐘1.3個(gè)人消費(fèi)。

　　A小店的店主小朱告訴記者，他的店工作日平均進(jìn)客110人，周末兩天進(jìn)客約70人。小朱稱因?yàn)閯傞_了20多天，送外賣還要到月底才能實(shí)現(xiàn)，菜品樣式和出餐速度也在不斷調(diào)整中。樂觀的小朱認(rèn)為，調(diào)試好了之后，人流量一定還會(huì)逐步走高。

　　B小店開在南昌經(jīng)開區(qū)一小區(qū)的沿街位置。這家小店輻射的兩個(gè)高校有在校學(xué)生三四萬人。不過，兩所高校步行前往該店需十來分鐘。但受制于其店面外的道路正在維修，使得學(xué)生不愿前往店內(nèi)用餐。所以，該店招攬學(xué)生客的主要方式是外賣。另外，該店所在小區(qū)擁有住戶超過萬名。該店月租45元/㎡，面積90平方米，月租合計(jì)4050元；無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。當(dāng)日12時(shí)至12時(shí)30分，只有3人進(jìn)店消費(fèi)，店主送外賣8份，平均一分鐘0.37個(gè)人消費(fèi)。

　　B小店店主閆先生是外地人，他說，他的店平均一天約40單生意，他把店開在這里就是看中龐大的學(xué)生消費(fèi)群體?？蓻]想到門口一條正在修的路讓他的生意不如想象中那么好。當(dāng)然，閆先生依然看好自己的選址，他說：“等路修好了，門口往來的人流多了，我們的生意就會(huì)更好些?！?/p>

　　分析

　　寫字樓群人流穩(wěn)定消費(fèi)高

　　盡管房租貴出了近兩倍，但寫字樓店仍然可以做到毛利比小區(qū)店高一倍。在店主們眼里，把店開在寫字樓群究竟有哪些好處？

　　小朱告訴記者，“以前我和同學(xué)在八一廣場(chǎng)附近開了一家快餐店。但由于道路改造，我們的店被迫關(guān)門，最后不得不低價(jià)轉(zhuǎn)讓，但把店選在紅谷灘片區(qū)就可以避免修路等突發(fā)因素的影響。而在紅谷灘片區(qū)，也當(dāng)屬寫字樓群中的人流最為密集，消費(fèi)水平也最高?！?/p>

　　在另一寫字樓群開了第二家店的另一家餐飲店負(fù)責(zé)人熊老板告訴記者，他選址在寫字樓群就是看好其穩(wěn)定的人流。他的店所在寫字樓群可容納萬名白領(lǐng)辦公。他深有研究地說：“這個(gè)寫字樓群將來會(huì)有1萬人辦公，如果按我總結(jié)的‘20%的20%’比例，每天400個(gè)人到我們店消費(fèi)，我們就有得賺了?！?/p>

　　而且，熊老板還看好寫字樓群的成長(zhǎng)性。他說：“商業(yè)總是在不斷發(fā)展的，寫字樓群的出租率會(huì)越來越高，而且隨著周邊商業(yè)的發(fā)展，會(huì)為寫字樓群帶來更多的人流?！?/p>

　　砒霜篇

　　服裝店奢侈品店開了幾個(gè)月

　　因“虧不起”匆匆關(guān)門

　　至此，你可能認(rèn)為寫字樓群里的店就是盈利高。但熊老板坦言，寫字樓群里開店，想要回本并不簡(jiǎn)單。

　　就拿熊老板的店來說。他第一家店選在紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)附近的一小區(qū)內(nèi)，而第二家店選在了寫字樓群中。兩店面積均在100平方米左右。第一家店的月租金為0.8萬元，第二家店的月租金為2.6萬元。

　　熊老板說：“一家店如果不能在一年內(nèi)回本，那么就是開得不算成功的?！蓖瑫r(shí)，熊老板坦陳，自己的第一家店已經(jīng)完成了一年內(nèi)回本的目標(biāo)，但是目前第二家店卻難以完成這一目標(biāo)。

　　而小朱盤下的這家店前身是一家高檔服裝店，可是店主沒開幾個(gè)月便放棄了。也有人在寫字樓群中，開起面積100㎡左右的奢侈品店，但是僅僅開了兩個(gè)月，因?yàn)椤疤澆黄稹倍颐﹃P(guān)店。知情人稱：“如果這家奢侈品店接著開下去，一年房租就達(dá)36萬元，加上其他費(fèi)用，一年虧個(gè)三四十萬元很正常?！?/p>

　　白領(lǐng)消費(fèi)頻次決定成功與否

　　說到前面的高檔服裝店和奢侈品店均未在寫字樓群中生存下去時(shí)，一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，盡管寫字樓群中有穩(wěn)定人群，但實(shí)際上比不上大型的商業(yè)綜合體對(duì)周圍消費(fèi)者的強(qiáng)大輻射力。一般來說，寫字樓群小店的消費(fèi)人群僅限于在寫字樓中辦公的人群。而只有關(guān)乎白領(lǐng)日常的消費(fèi)，才有高的消費(fèi)頻次，所以做服裝、奢侈品都比較難成功。你可以看到南昌的寫字樓群中，95%以上的店都是餐飲店。而如果你選擇開一家圖文快印店之類的，也是可行的。

　　生意經(jīng)

　　縝密計(jì)算3年能否掙回轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　無論成熟與否的寫字樓群商業(yè)區(qū)，你要開一家店，都要接納其房租成本。記者了解到，在紅谷灘片區(qū)，聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)附近的商業(yè)租金較高，一家60㎡的快餐店，要繳2.5萬元的月租金，合計(jì)416元/㎡。而綠地中央廣場(chǎng)面向會(huì)展路一面的店面月租也超過400元/㎡。小朱告訴記者，400多元的單價(jià)幾乎可以說是南昌最貴的租金，“八一廣場(chǎng)沃爾瑪下面也不過是400多元”。記者了解到，在萬達(dá)廣場(chǎng)金街，月租單價(jià)200元左右居多。世茂廣場(chǎng)內(nèi)餐飲店的租金單價(jià)也都在200元上下。

　　在寫字樓群開店，成本不僅高在月租上，也貴在轉(zhuǎn)讓費(fèi)上。

　　記者以生意人的身份走訪了紅谷灘寫字樓群中的一些店面，詢問轉(zhuǎn)讓費(fèi)。綠地中央廣場(chǎng)寫字樓群一些店的轉(zhuǎn)讓費(fèi)從13萬~40萬不等。小朱提醒創(chuàng)業(yè)者，遇到有轉(zhuǎn)讓費(fèi)的一定要理性算賬。小朱說：“現(xiàn)在開店，一般租賃合同是簽3~5年的，就算一些投資百萬以上的大店，合同期也在10年以內(nèi)。一般的小店經(jīng)營(yíng)3年之后，房東就可以漲房租、收回房子等，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來說，不穩(wěn)定因素很多。所以，如果你要盤下一家有轉(zhuǎn)讓費(fèi)的店，一定要縝密計(jì)算，在三年內(nèi)你能不能掙回轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果店家轉(zhuǎn)讓的東西很多能夠?yàn)榧核?，你就可以盤下，如果對(duì)你完全沒用的，你還是不要出大價(jià)錢盤一間天價(jià)店?！薄　。惙?、信息日?qǐng)?bào)記者劉定樂、實(shí)習(xí)生魏美美/文）