據(jù)《勞動(dòng)報(bào)》報(bào)道，臨近歲末，上海一年的房?jī)r(jià)究竟?jié)q了多少，牽動(dòng)著無(wú)數(shù)家庭的心弦。多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年上海一手住宅的價(jià)格平均成交價(jià)格漲幅接近了18%。事實(shí)上，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)多年持續(xù)了10%以上的漲幅，在這樣的背景下，橫下心買到房的和猶猶豫豫踏空的家庭如今完全是悲喜兩重天。今年房?jī)r(jià)緣何漲勢(shì)如此之高，明年是否繼續(xù)延續(xù)這樣的格局，記者對(duì)此進(jìn)行了探訪和調(diào)查。

　　個(gè)案分析

　　樓市有人看漲有人看空買房者和踏空者悲喜兩重天

　　對(duì)于是否在上海買房，出手購(gòu)房的通?？春蒙虾７?jī)r(jià)會(huì)漲，而堅(jiān)決不買者始終看空樓市。盡管各自都有一套站得住腳的理論支撐，但無(wú)情的事實(shí)將這兩種人區(qū)分成了獲利者和踏空者。購(gòu)房者：畢業(yè)兩年借錢買房

　　“事實(shí)上，我自己只存了10萬(wàn)元，爸媽贊助一部分，向親戚借了一部分?！崩畋笕A開場(chǎng)就坦言，他買房也“啃老”。不過(guò)，他向記者表示，即使沒(méi)有父母親戚的幫助，他早晚也會(huì)在上海買房。

　　李斌華2010年大學(xué)畢業(yè)來(lái)上海求職，最后在一家廣告公司做策劃，從策劃專員做到策劃經(jīng)理，迄今5年。兩年后，當(dāng)同事們知道他買了套房子，都很驚詫?！霸诤芏嗤g人看來(lái)，以此時(shí)的房?jī)r(jià)和收入對(duì)比，買房似乎是不可能的事了。”李斌華說(shuō)“覺得買不起，不可能買的那些人就錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)?！?/p>

　　剛工作時(shí)，李斌華月薪不過(guò)3000元?！拔襾?lái)自農(nóng)村，小時(shí)候物質(zhì)匱乏。所以現(xiàn)在我也是物盡其用，衣服穿舊了才會(huì)想買新的，所以一年只需要買兩次衣服?！边@位節(jié)儉的85后認(rèn)為，消費(fèi)是個(gè)無(wú)底洞，你不做它的主人，就會(huì)成為它的奴隸。在旅游和租房這兩塊開銷大頭上，李斌華也很節(jié)制。2年后，他存到近10萬(wàn)元。

　　李斌華是非戶籍單身，不能買住宅，所以他只關(guān)注不限購(gòu)不限貸的商住兩用房。有一次，在地鐵上看到一個(gè)房子廣告，總價(jià)45萬(wàn)起，他就挑了周末去嘉定南翔看房。5米35挑高，隔兩層不會(huì)壓抑，走去地鐵站十幾分鐘。但這房子也有幾個(gè)缺點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)50年，商業(yè)貸款不能公積金貸款，首付50%?！胺孔訉?shí)際價(jià)格是60萬(wàn)不到一些，首付30萬(wàn)?！崩畋笕A最終咬牙買了下來(lái)。

　　2年過(guò)去，向親戚借的錢也還清了，銀行貸款還有一部分，壓力不大?！敖衲?，這套房子市值大約在90萬(wàn)-100萬(wàn)元左右，出租的話每月租金在4000元左右?！崩畋笕A計(jì)劃明年與女友結(jié)婚，到時(shí)候考慮把目前這套商住兩用的房子賣了做首付，“之前看的閔行那邊一個(gè)新盤，單價(jià)33000元，目前40%漲好了。”

　　踏空者：猶豫中房?jī)r(jià)越來(lái)越高

　　2004年，蘇小姐和當(dāng)時(shí)的男友一起在莘莊買了一套新房，準(zhǔn)備當(dāng)婚房用。5000多元的單價(jià)，現(xiàn)在聽起來(lái)恍如隔世?！昂髞?lái)分手，就把房子賣了?！碧K小姐迄今唯一有房的經(jīng)歷就結(jié)束了。

　　蘇小姐所在的外企公積金繳納并不低，目前賬戶余額大約也有20多萬(wàn)?！肮e金不用確實(shí)浪費(fèi)，可我現(xiàn)在沒(méi)首付啊。”蘇小姐現(xiàn)在每月租房的費(fèi)用在3500-4500元之間，加上這么多年旅游、吃飯、買衣服，攢下的積蓄很少。

　　2009年-2010年，有一陣銀行商業(yè)貸款利率打到7折。蘇小姐一度想出手，最終還是因?yàn)槭赘渡?，貴的買不起，便宜的看不上，把買房的事擱淺了。“分析原因，還是自己不夠堅(jiān)定，或者說(shuō)目標(biāo)不夠明確?！碧K小姐說(shuō)，感情上也一直沒(méi)有穩(wěn)定下來(lái)，內(nèi)心有時(shí)候還盼著能找到有房的男生。

　　看著房?jī)r(jià)一天高過(guò)一天，蘇小姐越來(lái)越覺得買不起?！?011年看中中環(huán)內(nèi)二手房大約2.4萬(wàn)元不到，現(xiàn)在單價(jià)漲到了4萬(wàn)元?！碧K小姐這幾年月薪只漲了2000元。

　　資產(chǎn)保值：“買買買”是王道

　　李斌華2012年咬牙買下了房子，如今該房產(chǎn)從當(dāng)初的60萬(wàn)漲到了100萬(wàn)，漲幅達(dá)到了40%；而蘇小姐一直猶猶豫豫，看中的房子幾年間也漲了40%，但是卻不幸成了踏空者。

　　記者查閱了近幾年房?jī)r(jià)的漲幅，2013年上海房?jī)r(jià)的漲幅達(dá)到了7.64%，2014年漲幅達(dá)到了14%，這兩年的漲幅正是使得兩位購(gòu)房者出現(xiàn)了截然不同的境遇。事實(shí)證明，從資產(chǎn)保值的角度來(lái)看，對(duì)于住宅唯有出手買買買。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

　　申城房?jī)r(jià)今年漲了18%新建商品房成交單價(jià)超3.2萬(wàn)元

　　那么經(jīng)歷了前兩年超過(guò)20%的漲幅，今年申城樓市的價(jià)格和成交情況究竟如何，日前滬上多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)出爐。數(shù)據(jù)顯示，今年新建商品住宅的成交均價(jià)超過(guò)每平方米32000元，漲幅接近18%。

　　成交均價(jià)漲了18%

　　搜房網(wǎng)、鏈家地產(chǎn)、克爾瑞等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的年度樓市數(shù)據(jù)日前紛紛出爐。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年1月1日至11月30日，上海商品住宅成交總面積1318萬(wàn)平方米，較2014年的917萬(wàn)平方米上漲43.7%；新房成交均價(jià)31890元/平方米，較2014年成交均價(jià)26853元/平方米，同比上漲18.8%。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截止到12月13日，全市商品住宅成交均價(jià)32050元/平方米(2014年27250元/平方米)增加17.6%。

　　搜房網(wǎng)做了一個(gè)形象的比較。2015年11月上海新房市場(chǎng)成交均價(jià)36143元/平方米，而在2014年12月，上海新房市場(chǎng)成交均價(jià)為32029元/平方米。僅一年，上海樓市成交均價(jià)漲幅超4000/平方米，樓市成交熱度可見一斑。房?jī)r(jià)上漲意味著購(gòu)房成本的增加，一年漲幅4000/平方米，以100平的戶型計(jì)算，一年之間，成交價(jià)相差了40萬(wàn)。

　　全年有兩個(gè)成交高峰

　　從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年成交量呈現(xiàn)波浪形，高峰分別出現(xiàn)在二季度和四季度，二季度成交面積幾乎在一季度的基礎(chǔ)上翻了一倍，其中，6月成交量147.8萬(wàn)平方米，達(dá)到上半年的頂峰，一方面經(jīng)過(guò)一季度的低谷期，二季度銷量逐步回升，另一方面央行降息也有間接影響；四季度成交可謂創(chuàng)下全年的峰值，10月份成交151萬(wàn)平方米，為全年最高(1月至11月)，這跟央行第五次降息，以及全面二胎政策的放開有密切關(guān)系。

　　從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2015年改善住宅占主力，90至150平方米改善住宅成交總面積624.5萬(wàn)平方米，同比上漲38.9%，占全年總成交面積的48.3%。150平方米以上面積段成交總面積431.3萬(wàn)平方米，占比32.8%，同比上漲43.2%。而90平方米以內(nèi)的剛需住宅成交總面積246.5萬(wàn)平方米，占比僅18.8%。2015年，中高端項(xiàng)目成市場(chǎng)主流。

　　大寧板塊漲近七成居冠

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月10日，上海房?jī)r(jià)上漲的板塊共計(jì)83個(gè)，其中漲幅超過(guò)全市平均漲幅(18.75%)的板塊共計(jì)19個(gè)。其中，漲幅最大的是閘北的大寧板塊，漲幅68.88%，穩(wěn)居寶座；緊隨其后的是新華路板塊，漲幅59.17%；位列第三的是不夜城板塊，漲幅41.15%。除了閘北區(qū)，值得注意的是，浦東的房?jī)r(jià)漲幅也很驚人，例如北蔡、三林、張江，漲幅分別為32.67%、26.65%、24.7%，而向來(lái)低調(diào)的周康，今年房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了大幅上漲，漲幅達(dá)19.84%。

　　揭秘上海房?jī)r(jià)大漲的七大因素330新政和降息強(qiáng)力助推房?jī)r(jià)

　　今年上海房?jī)r(jià)的漲幅明顯高于去年，那么究竟是什么原因促使這一現(xiàn)象的出現(xiàn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從去年年底以來(lái)，可謂是各項(xiàng)樓市相關(guān)政策出臺(tái)的密集期。

　　330樓市新政

　　二套房首付降為4成。3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知：①擁有1套住房且相應(yīng)房貸未結(jié)清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；②使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；③對(duì)擁有1套住房并已經(jīng)結(jié)清房貸的，改善性自住房最低首付款比例為30%。

　　買房滿2年后出售免征營(yíng)業(yè)稅。3月30日，財(cái)政部也出臺(tái)了新政，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅，自2015年3月31日起執(zhí)行，原來(lái)的免稅期限為5年。

　　央行去年底以來(lái)6次降息

　　從去年11月開始，央行一年內(nèi)6次連續(xù)降息，假如購(gòu)房者房貸總額度為100萬(wàn)元，20年商業(yè)貸款還清，總計(jì)可少繳利息近17萬(wàn)元。更有人計(jì)算過(guò)，相比去年11月22日前基準(zhǔn)利率下的房貸，這一數(shù)值更高達(dá)22.57萬(wàn)元。(附表)

　　央行降息，購(gòu)房者的月供減少，房貸壓力自然也變小了。而在購(gòu)房大軍當(dāng)中，有剛性買房需求的置業(yè)者占絕大多數(shù)，這部分人無(wú)疑是最受益的群體之一。

　　公積金最高可貸120萬(wàn)

　　從4月15日起，購(gòu)買首套自住住房，個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元，繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在50萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元，家庭最高貸款額度在100萬(wàn)基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元。購(gòu)買改善型第二套普通商品房，參照購(gòu)買首套住房政策執(zhí)行。

　　五類人才可直接落戶

　　11月1日起，符合一定條件的創(chuàng)業(yè)人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中介服務(wù)人才、企業(yè)高級(jí)管理和科技技能人才等五類人才可以在上海直接落戶，這也是上海今年以來(lái)實(shí)施的一系列人才新政中最受關(guān)注的一項(xiàng)。俗話說(shuō)：引進(jìn)人才引進(jìn)財(cái)富。就像當(dāng)年上海的“藍(lán)印戶口”政策一樣，能夠吸引一部分外來(lái)人員購(gòu)房。

　　區(qū)域項(xiàng)目和規(guī)劃的引領(lǐng)

　　迪士尼明年春季開園。作為大陸地區(qū)的第一個(gè)迪士尼項(xiàng)目，無(wú)疑將吸引大量的游客，同時(shí)帶動(dòng)更多的商業(yè)資本進(jìn)入，炒高房?jī)r(jià)的地價(jià)是必然趨勢(shì)。首當(dāng)其沖受益的是川沙的房?jī)r(jià)，而整個(gè)浦東乃至上海房?jī)r(jià)都受此影響。

　　閘北靜安傳出合并傳言開始，閘北的地價(jià)就接連創(chuàng)出新高。方興地產(chǎn)101億拿大寧宅地、華潤(rùn)華發(fā)158億拿高新區(qū)宅地、金融街88億摘火車站商住辦地塊等。而合并后，學(xué)區(qū)資源及區(qū)縣地位的變化必將使得“舊閘北”發(fā)生翻天覆地的變化。

　　公積金異地貸款買房

　　10月8日起，上海市公積金中心在全市17個(gè)業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)均可接受職工因異地貸款、賬戶轉(zhuǎn)移等申請(qǐng)辦理向貸款城市公積金中心開具繳存使用證明的業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，公積金管理?xiàng)l例經(jīng)過(guò)13年后再次修改，其政策紅利可見一斑。

　　全面放開二孩政策

　　黨的十八屆五中全會(huì)決定：堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，積極開展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)。這是繼2013年，十八屆三中全會(huì)決定啟動(dòng)實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少大戶型、打著二胎房旗號(hào)的房源受到追捧。

　　上海樓市明年依然堅(jiān)挺四大因素或推漲房?jī)r(jià)

　　今年房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一番大漲后，明年會(huì)走出怎樣的趨勢(shì)？對(duì)此，記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)專家，綜合了一些焦點(diǎn)問(wèn)題后，他們幾乎一致認(rèn)為明年上海乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)仍然將大漲。

　　房地產(chǎn)明年仍然是支柱產(chǎn)業(yè)

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“十三五”期間，只要房地產(chǎn)行業(yè)依然作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，那么房?jī)r(jià)就不會(huì)跌。因?yàn)闊o(wú)論如何創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)都是難以取代的。

　　這一言論也得到了多方的驗(yàn)證。在12月14日舉行的2016網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上，任志強(qiáng)透露了一組信息?！澳壳叭慷愂帐杖胫校头康禺a(chǎn)相關(guān)的城市土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅以及契稅，合計(jì)起來(lái)大概占到全部稅收的12%。其他稅收里起碼有三大項(xiàng)可以算出來(lái)和房地產(chǎn)密切相關(guān)，比如營(yíng)業(yè)稅，城市建設(shè)維護(hù)事業(yè)稅等?！?/p>

　　任志強(qiáng)說(shuō)，“從過(guò)去10年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中可以看出來(lái)，稅收的大頭是土地產(chǎn)業(yè)支撐的，這10年如果沒(méi)有土地產(chǎn)業(yè)支撐，中國(guó)哪有8%？”

　　政策前景和市場(chǎng)預(yù)期良好

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常14日在2016年網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上表示，中國(guó)房?jī)r(jià)高企的原因并非地少人多，主要原因除了供需不平衡，還因?yàn)橘?gòu)買者對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期較高，房?jī)r(jià)高反映了財(cái)富的增加。

　　“高樓價(jià)是反映經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)，除了會(huì)引發(fā)財(cái)富不均問(wèn)題，我并不反對(duì)樓價(jià)上升?！睆埼宄１硎荆邩莾r(jià)會(huì)自然助推人口區(qū)域流動(dòng)趨勢(shì)，但也會(huì)帶來(lái)居民財(cái)富分配不均。如果拋開貧富分化問(wèn)題，樓價(jià)上升是好事，代表人民總體財(cái)富上升，預(yù)期收入的上升。而政府多項(xiàng)穩(wěn)增長(zhǎng)的舉措出臺(tái)，使得明年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的預(yù)期沒(méi)有變化，而房?jī)r(jià)也沒(méi)有急跌的預(yù)期。

　　此外，政府“去庫(kù)存”的政策導(dǎo)向、“房貸利息抵扣個(gè)稅”消息的逐漸水落石出、“征收房地產(chǎn)稅”的偃旗息鼓……這些都從根本上利好房地產(chǎn)。

　　地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的根本

　　今年的11月25日下午，新江灣巨型純住宅地塊以72.99億元拍出，折合樓板價(jià)49152元/平方米，溢價(jià)82%。因拍賣條件規(guī)定該地塊總建筑面積20%的房屋在裝修好后要無(wú)償送給政府作為保障房，同時(shí)應(yīng)開發(fā)建設(shè)相應(yīng)的地下建筑面積及地下車庫(kù)，根據(jù)該規(guī)模還應(yīng)配建2000平方米左右的不可銷售的公建配套房面積，加上這些因素之后，真實(shí)的樓板價(jià)應(yīng)為每平方米66613.12元/平方米。算上銀行貸款利息、開發(fā)建設(shè)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用及各項(xiàng)稅收，準(zhǔn)確計(jì)算該項(xiàng)目售價(jià)應(yīng)在105000元/平方米保本。北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司首席研究員李戰(zhàn)軍認(rèn)為，今年全國(guó)房?jī)r(jià)上升的主要推動(dòng)力是地價(jià)。

　　新江灣城地塊只是管中窺豹。以今年前11月的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海土地出讓金累計(jì)已達(dá)到1368億元。出讓金總額比去年少了1.3%，但是樓板價(jià)全年平均漲幅達(dá)到了59.1%，很難想象，這樣的樓板價(jià)漲幅不會(huì)傳導(dǎo)到未來(lái)上海的房?jī)r(jià)。

　　住宅存量處于較低水平

　　正是因?yàn)閲?guó)內(nèi)樓市庫(kù)存積壓，導(dǎo)致中央發(fā)出了“去庫(kù)存”的指令，那么上海是否也會(huì)因?yàn)椤叭?kù)存”而出現(xiàn)開發(fā)商大甩賣呢？

　　據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，上海商品住宅存量為1151萬(wàn)平方米，與今年年初相比減少139萬(wàn)平方米，跌幅為11%。從今年月度存量變化來(lái)看，商品住宅存量呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，當(dāng)前上海存量處于今年最低水平，也是自去年下半年以來(lái)的月度新低。而按照今年的去化速度，在沒(méi)有新增項(xiàng)目入市的情況下，目前上海存量可供消化10個(gè)月，去庫(kù)存周期相對(duì)較短。

　　上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)各面積段中，150平方米以下的各面積段房源按今年的去化速度算，去化周期均小于10個(gè)月，尤其是110平方米以下的中小戶型，去化周期均不足8個(gè)月。而150-170平方米以及170平方米以上的大戶型產(chǎn)品去化周期均超過(guò)一年，但面積占比為31%。也就是說(shuō)，上海近七成的商品住宅正在按照正常速度銷售，不愁會(huì)成為庫(kù)存。