把房子賣(mài)給政府去——如果你要賣(mài)房子，掛單在中介機(jī)構(gòu)賣(mài)不出去，現(xiàn)在多了一條路。福州市近日下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣(mài)給政府了。
除了福州，四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省市正在實(shí)施試點(diǎn)。
但政府考慮的并不僅僅是給空置房多條交易的路徑，而是6億平方米的庫(kù)存如何消化和700萬(wàn)套保障房從哪里來(lái)的問(wèn)題。根據(jù)本報(bào)記者的調(diào)查，按照最高限額，此措施能夠最高化解6000平方米的商品房庫(kù)存以及少建設(shè)100萬(wàn)套保障房。
但是該措施執(zhí)行還有很多挑戰(zhàn)，政府準(zhǔn)備好了嗎？
根據(jù)2014年6月國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購(gòu)商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達(dá)到40%(此前這一比例僅為20%)；而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，今年將有近2000億元的資金用于回購(gòu)商品房，形成近100多萬(wàn)套商品房的需求。
過(guò)去，政府收儲(chǔ)大多發(fā)生在棉花、稀土等大宗商品領(lǐng)域。而這一次，房子成為政府收儲(chǔ)的目標(biāo)。
1月24日，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣(mài)給政府；各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買(mǎi)主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。
政府回購(gòu)商品房的背景是，一方面房地產(chǎn)庫(kù)存難解；另一方面，保障房建設(shè)任務(wù)艱巨。
1月6日出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見(jiàn)》，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購(gòu)商品房之后，其政策門(mén)已經(jīng)打開(kāi)。1月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。
業(yè)內(nèi)人士指出，政府回購(gòu)商品房可能更適用于三四線城市，尤其是庫(kù)存高企的城市。但與此同時(shí)，仍然面臨有多少房源可被回購(gòu)、資金何來(lái)、如何定價(jià)等操作性難題。
多地回購(gòu)商品房
1月20日，在全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，陳政高指出，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。
在去年的地方救市中表現(xiàn)積極的福州立刻出手。1月24日，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉將之理解為地方的新一輪救市舉措。他說(shuō)，雖然從價(jià)格看，統(tǒng)購(gòu)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)15%，很少有市民會(huì)愿意出售給政府，但這一政策將對(duì)購(gòu)房者而言有托底的作用，在政府回購(gòu)承諾的影響下，購(gòu)房者入市的積極性會(huì)提高。他認(rèn)為在庫(kù)存高企的三四線城市，開(kāi)發(fā)商或市民可能更有動(dòng)力去把多余的房子賣(mài)給政府。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，上述政策對(duì)三四線城市去庫(kù)存是利好。三四線城市的住宅庫(kù)存自2011年開(kāi)始一直增長(zhǎng)，截至目前全國(guó)已有近6億平方米的待售庫(kù)存，其中很大部分位于三四線。
如此高的庫(kù)存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房?jī)r(jià)漲不動(dòng)或者下跌、開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難，甚至還引發(fā)了資金鏈斷裂。