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7省市試點收儲商品房救市 恐重返福利分房時代

2015-01-27 17:17:23

來源:騰訊財經(jīng)

  事實上,在住建部此次表態(tài)前,多地已經(jīng)試點回購商品房充當保障房,包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區(qū)、貴州省等。
 
  以安徽省蕪湖為例,截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶,其中回購商品房充當棚戶區(qū)的安置房高達45%。
 
  蕪湖的主要做法是,以“團購”的價格從開發(fā)商手中回購商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。按試點規(guī)定,若回購商品房充當公開配售的保障房實行不完全產權,由政府持有30%產權,被保障人群持有70%產權,若回購商品房充當定向安置房,如棚改中的安置房,實行完全產權,即被安置人員擁有100%的產權。
 
  福州業(yè)內開發(fā)商透露,實際上去年該市就有幾個商品房項目被政府回購作為保障房,價格也差不多低于市價15%,但是量并不大,也沒對市場產生太大影響。
 
  楊紅旭指出,在多個地方進行試點后,由政府統(tǒng)購商品房作為保障房將在全國范圍內鋪開來。
 
  操作難題
 
  由政府統(tǒng)購商品房,便自然存在一個資金來源及操作的問題。
 
  首先是棚改的資金。根據(jù)部署,2015年全國保障房建設任務為700萬套,棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬套。
 
  世聯(lián)行有關人士測算,根據(jù)2014年6月國家開發(fā)銀行《關于進一步加強統(tǒng)籌協(xié)調好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》,回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅為20%);而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元,若按40%的貨幣補償計算,今年將有近2000億元的資金用于回購商品房,形成近100多萬套商品房的需求。
 
  其次財政撥款。財政部部長樓繼偉在2014年12月底的全國財政工作會議上說,政府出錢,保障住房,但不再只是支持新建住宅,而是要“盤活存量房”。
 
  此外,住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示,可大力推進棚戶區(qū)改造的貨幣化安置,組織居民自主購買,或者由政府購買安置住房進行安置;與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。
 
  在北京的棚改工作中,國家開發(fā)銀行北京分行與市住建委等部門合作,探索政府回購模式、市場化運作、發(fā)行私募債以及REITs募集等融資模式。
 
  在具體的實施層面上,楊紅旭指出,收購商品房用于保障房、將商品房轉化為安置房,具體運作情況比較復雜,各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺指導意見,各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。
 
  比如,政府拿著財政拔款,只能收購什么樣的商品房?被選中作為安置房的商品房項目,如何享受稅費減免?正在建設中的商品房項目,哪些項目有資格半路搭車享受國開行支持?如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租?等等問題待解。
 
  “雖然操作細節(jié)仍會遇到諸多問題,但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策,促進這些地區(qū)房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,具有重要意義。”楊紅旭認為。
 
  但也有業(yè)內人士指出,政策雖好,但對于巨大的三四線城市庫存的消化來說,作用可能并不大。以60平米一套計算,回購100萬套也就只有6000萬平方米,占6億平方米庫存的10%。而去年中國新建商品房銷售面積是12億平方米。
 
  楊紅旭指出,政府統(tǒng)購商品房這一做法不宜作為長期之策,否則又有可能重回福利分房的時代。我國住宅供應體系、住房保障制度的完善,應有獨立的發(fā)展邏輯與制度框架。

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