林小昭
在樓市告別黃金十年進入新常態(tài)后，未來樓市究竟怎么走？2015年的走勢或許可作為一個重要的參照。
今年以來已經多次出臺樓市救市新政，央行也多次降息降準，但不同城市之間卻加劇分化，一線城市、部分二線城市房地產市場呈現(xiàn)出快速復蘇的態(tài)勢，而廣大三四線城市仍冷冷清清。
救市新政頻出
今年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會通知，二套房貸款最低首付款比例從不低于70%一口氣降到不低于40%，而此前的分析普遍預計是調到50%。另一邊，財政部也放大招，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
在“3·30新政”出臺半年后，9月1日，住建部、財政部、中國人民銀行通知，擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布重大政策，在不實施買房“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。
統(tǒng)計顯示，這一年，央行降息5次、降準3次，房貸從6.15%直降至4.9%，這個貸款利率創(chuàng)下了近十年來最低。
此后，10月29日，十八屆五中全會閉幕，會議通過全面二孩政策，將允許每對夫婦可生育兩個孩子，地產界也一致認為這對于樓市尤其是改善型戶型是重大利好。
不過，盡管從中央到地方各種利好政策層出不窮，一二線城市的樓市也確實有回暖之勢，但要指望樓市再現(xiàn)過去的高速增長已不大可能。中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析說，經歷了十年的高速發(fā)展之后，中國房地產行業(yè)已處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經一去不返。
樓市分化，三四線加速去庫存
國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70個大中城市房價指數(shù)顯示，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有49個，上漲的城市有21個，深圳在同比增幅排行中位居首位，為44.6%，上海、北京、廣州緊隨其后，漲幅分別達到15.4%、9.6%、8.2%。此外，前十名還包括南京、廈門、杭州、武漢、寧波、鄭州。前十名包括了四大一線城市和主要二線核心城市。
去年9月，在股市還沒大漲之前，先后在廣州、深圳工作多年的江西人黃先生在深圳市區(qū)入手了一套80多平方米的二手房，這也是他人生的第一套房子。一年多過去，這套房子升值超過了150萬。“在深圳，買房遠比炒股靠譜多了。”黃先生說。
不過，如果說深圳和上海等一線城市和少數(shù)二線城市是樓市中的“績優(yōu)股”，那么在廣大三四線城市則難言樂觀。數(shù)據(jù)顯示，11月，70個大中城市中，同比下降的城市達到了49個，跌幅前十名全部為三四線城市，其中跌幅最大的三個城市為湛江、錦州和丹東，分別為5.6%、5.3%和5.0%。
張大偉說，今年以來，無論是下調二套房的首付比例、二手房5改2，還是一系列降息降準等政策，真正受益的還是主要在一二線城市，而這些城市可能總共就20個左右，占所有城市的比例很小，廣大三四線城市的回暖幅度十分有限。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，在開發(fā)投資方面，1~11月份，全國房地產開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1~10月份回落0.7個百分點，繼續(xù)呈回落走勢。這已經是該指標在去年1月開啟下降模式后的連續(xù)第21次下調，未來這一增速或將趨近于零。
這其中，非重點城市房地產開發(fā)投資下降幅度進一步擴大。1~11月份，重點城市房地產開發(fā)投資增長3.5%；非重點城市投資下降1.3%，降幅比1~10月份擴大0.8個百分點，與重點城市的增速差距繼續(xù)擴大。
三四線城市銷售不暢之下，庫存也在節(jié)節(jié)推高。數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，庫存再創(chuàng)新高。
巨大的庫存壓力也讓去庫存工作成為目前中央經濟工作的重要任務。在上個月召開的中央財經領導小組第十一次會議上，中共中央總書記習近平提出要化解房地產庫存，促進房地產持續(xù)健康發(fā)展，首次對房地產去庫存表態(tài)。
此輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。在“殲滅”樓市庫存的問題上，農民工市民化將發(fā)揮重要作用。12月14日，中共中央政治局召開會議要求，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產市場。
目前，包括河南、安徽等多地已經出臺了針對農民進城買房的相關優(yōu)惠措施。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《第一財經日報》，后續(xù)在去庫存方面，仍有望出臺更多有針對性的舉措，只有房地產去庫存達到一定的成效后，開發(fā)商拿地和投資的意愿才可能增加。
中小房企加速逃離
不過，就在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降26%的同時，一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的“地王季”。中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至12月14日統(tǒng)計，一線城市土地出讓金達到了4722.35億，預計全年成交額將在5000億左右。從市場成交均價看，土地價格（非建筑面積）上漲達到了20193元/平方米，同比漲幅達到了37%。整體土地市場地王頻繁出現(xiàn)，一線城市土地呈現(xiàn)兩大特點：供應減少和豪宅化。
在北京，今年成交的住宅地塊樓面價已全面超過3.7萬元/平方米的情況下，未來住宅產品“豪宅化”難以避免。不只是北京，上海、廣州、南京、杭州等，其他一二線城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新歷史紀錄。
為什么核心城市土地這么熱火？張大偉說，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市就十幾、最多不超過20個，占全國城市的比例相當小。而且這些大城市在國家嚴控城市邊界的情況下，未來出讓的土地也將越來越少。也就是說，對開發(fā)商而言，未來可供選擇進入的城市和空間已經越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。
這其中，央企和地方大國企成為拿高價地的主力。全國前11月成交的住宅土地總價地塊前50名分布主要在一二線城市，但從拿地企業(yè)分布看，其中有29宗地塊由國企或者國企參與獲得。50宗地塊合計成交土地金額為2449.15億，其中國企參與的29宗地王地塊的成交額高達1497.2億。占比達到了61%。
以北京為例，其中超過80億的三宗地塊全部為國企獲得，其他城市的優(yōu)質土地也大部分進入了國企手中。
在張大偉看來，目前像北京這樣的一線城市，土地市場逐漸變成“豪門的游戲”，不僅外地中小房企進京、進一線城市難度越來越大，實力不足的房企甚至逐漸失去了生存的空間。
一方面是難以進入一線城市和二線核心城市拿地開發(fā)；另一方面，中小型房企本身項目大多是在三四線城市和部分二線城市，隨著行業(yè)利潤率不斷降低，加上三四線城市的高庫存壓力，這也使得中小型房企和原來主營業(yè)務不是房地產的企業(yè)都將逐漸退出市場。
例如，浙江廣廈8月發(fā)布公告稱，長期來看，隨著競爭的加劇，未來房地產行業(yè)集中度將進一步提升，中小型房企生存壓力加劇。因此，從盈利能力和未來發(fā)展角度考慮，廣廈做出決定，在三年內逐步退出房地產行業(yè)，進入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領域，實施產業(yè)轉型。
深圳一家規(guī)模不大的上市地產企業(yè)老板告訴《第一財經日報》，這兩年土地價格這么高，該公司已基本沒有再拿地，未來也將逐漸淡化在房地產行業(yè)投資，轉向互聯(lián)網等領域。
在業(yè)內人士看來，隨著樓市進入下半場，樓市的深度調整將導致更多的中小型房企退出房地產領域或被收購。在這個過程中，整個房地產行業(yè)的集中度將進一步提高。在中小型房企退出、被并購的同時，萬科、恒大等龍頭房企的規(guī)模將進一步擴大。
(第一財經日報)