在剛剛結(jié)束的“兩會”上，政府工作報告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”，同時將“穩(wěn)定住房消費”作為六大消費支撐之一。住建部新聞發(fā)言人倪虹亦表示，自住和改善性需求將是2015年樓市政策的重要導向。

    本周，繼“認房不認貸”后，濟南、廣州、北京等地陸續(xù)調(diào)整公積金政策。其中，濟南重新認定“首套房”標準；濟南、廣州均降低首套房首付，購買90平方米以下房屋首付比例為兩成，90平方米以上房屋首付則為三成。同日，北京的國管公積金貸款賬戶余額劃定線將由2萬元調(diào)高至5萬元，貸款額度最低額相應升高。

    接下來，呼聲很高的二套房貸首付比例下調(diào)、營業(yè)稅免征年限縮短等，是否會變成現(xiàn)實呢？

    二套房首付、利率將會調(diào)低？

    住建部政策研究中心原副主任王玨林：一般來說，兩會結(jié)束后，各地方和各部委將會根據(jù)政府工作報告以及相關表態(tài)，出臺相關的操作細則，或者對已有的政策進行調(diào)整或完善。

    兩會透露出來的“風聲”主要有三個方面：穩(wěn)定住房消費、加大棚戶區(qū)改造、增加保障房貨幣補償?shù)姆绞健Ｄ壳?，市場投資的比例在下降，炒房減少，市場發(fā)展相對比較平穩(wěn)。要穩(wěn)定住房消息，能調(diào)整市場的工具就是首付和貸款政策。至于怎么調(diào)整，則是銀行需要根據(jù)兩會精神、結(jié)合自身發(fā)展和風險來制定。

    易居研究院研究員嚴躍進：此次政府工作報告提出支持改善性住房需求，從某種程度上說明政策的關注焦點略有變化。過去對于剛需購房的層面關注比較多，但也使得部分有改善需求的置業(yè)者面臨著尷尬，即從剛需到改善型置業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，成本比較高，而且比較費勁。此次提出“支持”，從某種程度上說明改善性需求的置業(yè)門檻在逐漸降低。換句話說，為了激活壓抑的改善性購房需求，就需要降低二套房的首付和貸款利率。那么，此前關于“二套房首付五成”的做法完全是有可能的。而且，從房貸角度看，未來甚至可以細分，對于一些郊區(qū)置業(yè)、利好去庫存的置業(yè)，甚至可以采取按首套房的做法進行優(yōu)惠。

    改善性需求將重新認定？

    住建部政策研究中心原副主任王玨林：怎么算“改善”？居住面積小的要變大的，賣小買大屬于改善需求；原來有一套房，還想再買一套，也屬于改善；有一套離市區(qū)遠的，想買套離市區(qū)近的，屬于區(qū)域改善。所以，有多種改善性需求。根據(jù)是否屬于改善需求，來確定是否給予政策上的支持是有必要的。

    “偉嘉安捷”分析師吳昊：一般來說，改善性需求指的是賣掉原有的房子后再買房的人群。商業(yè)貸款現(xiàn)在只要還清的，再買房就算首套，這也算是對改善性需求購房的一種支持。

    而即使手里有一套房，只要還清貸款再買房也算首套，實際上這已經(jīng)是購買第二套房了，但商貸首付比例只用支付30%，這相當于變相降低二套房首付了。而沒還清，再買，二套房的首付比例則達到70%。這其實是將改善型人群區(qū)分對待，為了刺激內(nèi)需，而政策上又不能完全放開，所以只能一點點地釋放。

    預計年內(nèi)還會出現(xiàn)1-2次的降息，房地產(chǎn)政策是否再進一步調(diào)整。目前外地已陸續(xù)有公積金調(diào)整的政策出來，而北京公積金是否重新調(diào)整首套房認定標準，與商貸政策保持一致？這可能要根據(jù)經(jīng)濟走勢而定。

    營業(yè)稅免征年限從5年改為2年？

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰：現(xiàn)在二手房買房成本較高，稅費應該降一降。另一方面，樓市存量過大，也應該降低稅費去庫存。而且，隨著新修訂的《立法法》通過，開征稅、停征稅都要經(jīng)過全國人大通過，相信以后更多通過市場機制來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，不符合市場機制的政策將很快出臺。

    易居研究院研究員嚴躍進：不管是營業(yè)稅免征年限從5年轉(zhuǎn)為2年，還是調(diào)整個稅，本質(zhì)上都是為了激發(fā)市場活力，減少因為稅費問題而面臨成本增加的交易尷尬，有利于自住、改善性住房需求的釋放。

    有傳言稱上海放松限購，北京呢？

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：從北京目前的供需來看，很難取消限購。更重要的是，從目前北京等一線城市的人口疏解動作來看，限購在短期內(nèi)也很難取消。不過，在某些政策上做出微調(diào)是有可能的。比如縮短連續(xù)繳納社保、納稅時間限制等等。

    一直以來，鼓勵剛性需求是政策的主基調(diào)，但這兩年來支持自住改善性需求也一再被強調(diào)。尤其是一線城市大戶型產(chǎn)品的存量在不斷累積，參考今年兩會的政策基調(diào)，包括北京在內(nèi)的一線城市很有可能在針對改善型人群的政策和信貸方面有所放寬。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅：北京限購是“永恒”的，但根據(jù)今年兩會給予房地產(chǎn)市場的信號，政策將會在其他方面打開政策限制的局面。例如，目前正在推進的居住證制度和戶籍改革制度。對于想要買房的人來說，擁有了居住證實際上就等于擁有了北京戶口。而通州的積分落戶制度也會增加更多潛在的購房名額。隨著這些制度的完善，這些潛在的購房名額將會對于樓市成交形成一定的拉動作用。同時在二套房信貸等方面政策有可能也會有一定調(diào)整。

    在兩會精神給予了市場上行的預期后，最近一段時間北京樓市正在處于止跌狀態(tài)，相信隨著具體新政的落地，市場的成交量價將會進一步回暖。

    本版采寫/新京報記者 袁曉瀾 方王洋