馬立明

　　評論眼：根據(jù)廣東電視臺珠江頻道報道，對于省高院的終審判決，房管部門卻認為“這只是一種意見且不予采納”?？梢?，雖然業(yè)主們獲得了法律的支持，但房管部門置若罔聞。更令人費解的是，房管部門對于上級機關的復議和法院的判決竟然不以為然，令業(yè)主“大開眼界”。按照現(xiàn)有的法規(guī)規(guī)定，即便贊成業(yè)委會成立的業(yè)主超過全體業(yè)主的90%，只要他們的房屋總面積不超過專有面積的一半，仍然沒有資格成立業(yè)委會來維護自己的權利。而回顧以往的房地產(chǎn)開發(fā)案例，有些開發(fā)商因在建筑、銷售和管理中往往存在諸多貓膩，建筑質(zhì)量問題、管理不到位、拖欠物業(yè)維修基金等多有發(fā)生。業(yè)主委員會成立之后顯然是要挖出這些問題的，這也正是有些開發(fā)商通過提高門檻來拖延甚至阻撓成立業(yè)委會的原因。

　　在廣東省政協(xié)會議上，政協(xié)委員溫良等8名委員聯(lián)盟提案《建議賦予物業(yè)業(yè)主委員會法律地位》，提案核心直指商住社區(qū)多年頑疾，小區(qū)共有物業(yè)權屬不清問題?！靶^(qū)共有物業(yè)和共有面積”，包括小區(qū)的人防工程、廣場、架空層、設備用房、物業(yè)用房、學校、幼兒園、居委會用房、共建配套等，按照《物權法》的相關規(guī)定，上訴物業(yè)均毫無爭議的屬于全體業(yè)主共有。但是，到地方政府房管部門執(zhí)行的時候，卻產(chǎn)生了專有面積確權認知模糊不清和混亂，業(yè)主的權益得不到法律的保障，業(yè)主委員會完全處于弱勢。

　　據(jù)媒體報道，廣州天河某小區(qū)的業(yè)主委員會的表決結果遭到了房管部門的否決，因為他們被認為“投票表決所得贊成票權面積并未達到一半”的要求。然而，業(yè)主委員會通過充分證據(jù)，說明自己的合法性，并上訴于廣東省高級人民法院。2014年9月，由廣東省高級人民法院做出終審判決。廣東省高級人民法院和廣州市中級人民法院在行政判決書中明確支持：關于專有面積的計算應根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第二十二條第一款、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定；關于建筑物總面積的計算根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第二十二條第一款第一條的規(guī)定。也就是說，該小區(qū)的業(yè)主委員會完全達到要求，他們的意見應當?shù)玫街匾暋?/p>

　　然而，根據(jù)廣東電視臺珠江頻道報道，對于省高院的終審判決，房管部門卻認為“這只是一種意見且不予采納”。可見，雖然業(yè)主們獲得了法律的支持，但房管部門置若罔聞。更令人費解的是，房管部門對于上級機關的復議和法院的判決竟然不以為然，令業(yè)主“大開眼界”。

　　按照現(xiàn)有的法規(guī)規(guī)定，即便贊成業(yè)委會成立的業(yè)主超過全體業(yè)主的90%，只要他們的房屋總面積不超過專有面積的一半，仍然沒有資格成立業(yè)委會來維護自己的權利。而回顧以往的房地產(chǎn)開發(fā)案例，有些開發(fā)商因在建筑、銷售和管理中往往存在諸多貓膩，建筑質(zhì)量問題、管理不到位、拖欠物業(yè)維修基金等多有發(fā)生。業(yè)主委員會成立之后顯然是要挖出這些問題的，這也正是有些開發(fā)商通過提高門檻來拖延甚至阻撓成立業(yè)委會的原因。房管部門通過各種算法，甚至將公共面積算入專有面積，令人費解。公權力不顧廣大業(yè)主利益，甚至對上級部門的建議、司法部門的判決面前依舊我行我素。

　　這個小區(qū)的事件，并不是個例。很多小區(qū)業(yè)主都在維權路上敗下陣來。有媒體計算過，廣州中心城區(qū)一個20萬左右建筑面積的商住樓盤，其停車場、共建配套的物業(yè)出租、出售利益，以及共有產(chǎn)權的物業(yè)收益利益，一年可達600余萬左右。著名學者唐昊指出，“部分開發(fā)商積極地通過各種途徑進行二次確權，將車庫、游泳池等小區(qū)公建配套變成私產(chǎn)，將業(yè)主共有變?yōu)殚_發(fā)商專有。眾多共有物權的糾紛根源，就在于此。實際上，在中國沒有建立共有物業(yè)的登記制度之前，業(yè)主的共有物權是無法保障的?！?/p>

　　業(yè)主委員會本來是代表業(yè)主維護權益，與房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司溝通，從而共同進行社會建設的。著名學者、諾貝爾經(jīng)濟獎得主奧斯特羅姆曾高度評價了中國的小區(qū)公共治理，“一些市民自發(fā)組織起來的協(xié)會，比如業(yè)主委員會等，發(fā)揮了更顯著的作用。據(jù)我所知，這種模式已經(jīng)廣為流傳，它們與政府共同管理社區(qū)、解決問題，以保證大型建筑群良好運作，讓居民獲得良好的公共服務。”本來，這是一次社會建設的進步，是民眾走向小區(qū)自治的一次很好的嘗試，可現(xiàn)在，卻出現(xiàn)如此局面。本來應當成為裁判員的房管部門，如今也拒不執(zhí)行法院的判決。

　　如今，溫良等人的提案已經(jīng)引起了會議的充分關注。更多的細節(jié)還在協(xié)商過程中，更多的共識將會達成。希望本次兩會將成為業(yè)主們擺脫維權困境的一個轉折點。

　　作者為資深評論員、政治學博士