日前，一則“中國制造史上第二次倒閉潮或來臨”的消息引發(fā)了地產(chǎn)圈內(nèi)人士對未來樓市走向的討論。有人認(rèn)為，制造業(yè)不景，經(jīng)歷了三次降息、兩次降準(zhǔn)后，經(jīng)濟尚未見太大起色，因此發(fā)出“這樣的經(jīng)濟環(huán)境下樓市可能全面回暖嗎？”的疑問，但也有人認(rèn)為，中國爆發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟危機的可能性為零，“樓市從三月開始重新步入回暖通道”已無可否認(rèn)，樓市盡管迎來新常態(tài)，但供求仍決定一切。2015年由于是生育高峰，因此將帶來大量換房需求，與此同時，人群的聚集也給大城市的樓市帶來機會。

　　文：廣州日報記者 王荔玨 圖：CFP供圖

　　保溫

　　PK

　　降溫

　　保溫？ 看數(shù)據(jù)

　　一二線城市 樓市先“入夏”

　　樓市在回暖已是不爭的事實。上周，國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)顯示，與3月相比，70個大中城市中，上漲的城市有18個。其中，4個一線城市房價全線上漲，北京、上海、廣州、深圳房價分別環(huán)比上漲0.8%、0.7%、0.4%、1.8%。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，一方面，今年以來國家層面推出了降準(zhǔn)、降息、降首付比例等多重利好政策，部分合理購房需求因此得以釋放；另一方面，前期證券市場的劇烈波動也導(dǎo)致一部分避險及獲利資金重新流回樓市，從而促進了近期房價的企穩(wěn)與成交量的放大。

　　與此同時，成交量也在明顯上漲。中原地產(chǎn)研究部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月前四周，全國54城市合計住宅簽約套數(shù)為194909套，環(huán)比上漲幅度達8.3%，其中一、二線城市明顯上漲，特別是二線城市復(fù)蘇明顯，環(huán)比上漲幅度高達13.1%；而一線城市也逐漸出現(xiàn)了庫存明顯減少的現(xiàn)象。

　　保溫？看人口

　　大城市“增肥” 住房需求大

　　就一線城市而言，“看多”者仍是大多數(shù)。在日前舉辦的2015年改善型置業(yè)趨勢論壇上，與會的專家學(xué)者都認(rèn)為，只有房子，才看得見，摸得著，所以股市一旦出現(xiàn)問題，這一大波資金肯定會投向房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)在幾個月以后預(yù)計有一個小高潮，樓市會平穩(wěn)上升。

　　越秀地產(chǎn)廣州公司副總經(jīng)理伍岳峰指出，由于生育高峰的到來，將為今年的樓市帶來大量的換房需求。同時，人群的聚集效應(yīng)也給超大城市的房地產(chǎn)帶來了機會。此外，土地供應(yīng)的減少更將對房價產(chǎn)生深遠影響。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉也認(rèn)為，判斷一個城市房價是否會堅挺，最根本的因素在于經(jīng)濟發(fā)展和人口流入，以及一定時期內(nèi)的庫存。對于意向購房者，他表示，人口的凈流入依然是最重要的指標(biāo)。

　　分化

　　一二線樓市急升溫

　　三四線城市難回暖

　　廣州南部板塊一房企營銷人士坦言：“要判斷市場是否回暖，僅看兩個月的銷售數(shù)據(jù)是不夠的。雖然市場有了起色，但到底是受政策影響的短期利好，還是市場整體走向完全好轉(zhuǎn)，目前仍難下定論。”

　　有業(yè)內(nèi)人士則指出，目前大多數(shù)城市仍處于去庫存階段，雖然常有一線城市個盤成交火爆的信息傳出，但整體的樓市并沒有出現(xiàn)明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，只不過是走勢分化罷了。

　　具體而言，一線城市由于主城區(qū)土地資源基本開發(fā)完畢，而新涌入的人口卻沒有減少，在“剛需”旺盛之下，造就了回暖跡象明顯。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)測，對于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇態(tài)勢的城市，如北、上、廣、深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，接下來幾個月成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖?，價格有可能會逐漸堅挺。

　　不過，與此同時，在三、四線城市，由于當(dāng)?shù)厝丝?、收入往往和房屋的價格、存量不相稱，因此樓市依然是供大于求的格局，其面臨的去庫存壓力比較大。預(yù)計各地冷暖不均的基本格局短時間內(nèi)依然難以改變。

　　財政部財政科學(xué)研究所研究員賈康也指出，今年大部分城市很有希望在年內(nèi)基本完成房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整，而整個樓市的全局就是一個調(diào)整分化中的收斂過程。

　　降溫？ 觀房企

　　優(yōu)惠不見少 拼命去庫存

　　俗話說：“春江水暖鴨先知?！闭粘＠韥碚f，若成交量漲勢喜人的話，就算房企不漲價，也必定會趕緊收緊折扣，以追求利潤的最大化。但值得關(guān)注的是，“五一”以來，多家大房企的優(yōu)惠力度卻依然不減。

　　在上周舉辦的第十屆珠三角房博會，繼恒大喊出“無理由退房”的口號后，頤和地產(chǎn)也加入“3年無條件退房”陣營；富力東山新天地華府二期空中別墅推出30萬元抵扣100萬元……對此，廣東省房協(xié)副秘書長、新聞發(fā)言人黃毅文認(rèn)為，這是房企順應(yīng)市場潮流，以合理的價格積極銷售，降低庫存。

　　拿地仍謹(jǐn)慎

　　而土地市場傳來的陣陣“寒意”，不僅令樓市小陽春顯得有些單薄，也意味著房企本身對后市的謹(jǐn)慎。

　　“現(xiàn)在去庫存仍是第一要務(wù)，雖然除了一線城市外二線城市也開始回暖，但我們依然很慎重，不會去搶地，三、四線城市我們已經(jīng)全部撤出來了，未來基本不會再在這些地方拿地?！币晃灰痪€上市房企的人士透露。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5469萬平方米，同比下降32.7%。

　　降溫？ 觀經(jīng)濟

　　制造業(yè)不景 “房牛”誰來頂

　　東部板塊一上市房企的營銷負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時直言，現(xiàn)在實體經(jīng)濟尚未明顯起色，這其實很值得重視。

　　他透露：“我們盤的買家中有不少是新塘及東莞制造業(yè)的老板，他們不少人都抱怨說生意難做，一些企業(yè)、工廠已經(jīng)關(guān)門大吉，因此他們趁著樓市轉(zhuǎn)暖把手頭的錢都投向了物業(yè)的購買?！?/p>

　　“制造業(yè)不好，經(jīng)濟難言樂觀，那樓市未來的承接力何在？”該人士表示。

　　上月底，匯豐控股與Markit聯(lián)合公布，中國4月份制造業(yè)采購經(jīng)理人預(yù)覽指數(shù)(PMI)從3月份的49.6降至49.2。PMI高于50意味著制造業(yè)活動擴張，低于50意味著制造業(yè)活動萎縮。

　　當(dāng)然，目前，多地已加緊部署“中國制造2025”戰(zhàn)略，中國制造業(yè)又迎來新的發(fā)展機遇。

　　趁熱打鐵

　　6月38盤推新

　　環(huán)比下跌兩成多

　　海珠半島終推新

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至5月22日統(tǒng)計，廣州2015年6月預(yù)計有38個樓盤推出新貨，環(huán)比5月推新數(shù)（50個）跌24%，同比去年6月（47盤）跌19.15%。

　　區(qū)域分布上，中心六區(qū)預(yù)計有17個樓盤有新貨入市，城郊五區(qū)則有21盤供貨。其中，黃埔蘿崗片區(qū)最火爆，預(yù)計有11盤新貨入市。南沙也不落后，預(yù)計8盤推新。

　　在6月預(yù)計推新的38個樓盤中，住宅共27個，均為洋房。其中，以改善型三四房為主打。據(jù)悉，海珠濱江東海珠半島花園三期5月底將推出280~310平方米四房。商業(yè)方面，商業(yè)項目共11個推新，以公寓為主打。

　　優(yōu)惠折扣方面，6月預(yù)計推新的38個樓盤中，已知將推出優(yōu)惠的樓盤21個，優(yōu)惠占比55.26%，環(huán)比（5月占比52%）漲3.26%。

　　2015年5月（4.27~5.25）廣州推貨量達5917套，創(chuàng)2015年以來最高值，環(huán)比4月（3725套）大漲58.8%，同比微漲2.1%。

　　廣州日報記者 陳白帆