對(duì)于加拿大房?jī)r(jià)是否估值過(guò)高一直存在著巨大的爭(zhēng)議。許多人在猜測(cè)，房?jī)r(jià)估值過(guò)高引起的房產(chǎn)泡沫是否會(huì)在不久的將來(lái)破掉。但現(xiàn)實(shí)是只有等到泡沫自己破滅，我們才能對(duì)房屋或其他任何資產(chǎn)是否價(jià)格過(guò)高作出肯定的結(jié)論。
“加拿大樓市的現(xiàn)狀令人擔(dān)憂(yōu)，尤其是溫哥華和多倫多的高房?jī)r(jià)?！苯眨晃辉顿Y過(guò)加拿大樓市的海外地產(chǎn)商在與記者聊天時(shí)表示，對(duì)于這樣的高房?jī)r(jià)，政府似乎并不認(rèn)為有什么問(wèn)題。
而與熱火朝天的溫哥華與多倫多樓市相比，加拿大其他地區(qū)猶如進(jìn)入了寒冬。受油價(jià)等因素影響，亞省和沙省等能源省份房屋銷(xiāo)售受挫，樓市發(fā)展的不同步調(diào)也讓政府決策者無(wú)所適從。
對(duì)此，有分析直言，政府無(wú)動(dòng)于衷，關(guān)鍵是在于火熱樓市帶來(lái)的可觀稅收，對(duì)政府的“腰包”來(lái)說(shuō)很重要。
“加拿大房?jī)r(jià)兩極分化的現(xiàn)象可能還會(huì)持續(xù)很久。”加拿大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Jack Li對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者透露，若是這個(gè)時(shí)候政府選擇打壓房?jī)r(jià)，也會(huì)讓擁有房子的房主們感到不滿(mǎn)。
無(wú)意打壓
據(jù)加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月份，全國(guó)平均房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)9.4%，達(dá)43.9萬(wàn)元。但如果不計(jì)算溫哥華及多倫多的房屋價(jià)格，漲幅就只有2.4%。
大溫地產(chǎn)局報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了3月房屋成交量同比增長(zhǎng)超過(guò)50%后，溫哥華地區(qū)房屋銷(xiāo)售上月略有放緩，但成交量與去年同期相比仍增加 37%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)8.5%，指標(biāo)價(jià)格更創(chuàng)新高，達(dá)100.2萬(wàn)元。多倫多情況也類(lèi)似，4月成交量增長(zhǎng)17%，價(jià)格上揚(yáng)8.4%。
相反，受油價(jià)下挫影響，亞省和沙省的樓市交易低迷，成交量和價(jià)格均下降，預(yù)計(jì)到今年底整體下跌10%。道明銀行經(jīng)濟(jì)師帕曲馬拉(Diana Petramala)指出，卡加利高檔住房?jī)r(jià)格首當(dāng)其沖下跌，進(jìn)一步拉低平均房?jī)r(jià)。
對(duì)于溫哥華與多倫多能否在接下來(lái)的幾個(gè)月里繼續(xù)保持現(xiàn)在的活力，帕曲馬拉表示并不一定。她指出，今年年初開(kāi)始，房貸利率下調(diào)了30個(gè)基點(diǎn)，刺激了樓市增長(zhǎng)，但這一漲幅通常會(huì)維持半年，意味著到秋季整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)逐漸穩(wěn)定下來(lái)，加上房貸利率受已經(jīng)上漲的政府債券收益率影響，面對(duì)溫哥華和多倫多高昂的房?jī)r(jià)，利率漲幅對(duì)兩地的民眾而言尤為敏感。
不過(guò)，加拿大政府似乎對(duì)此無(wú)動(dòng)于衷。據(jù)溫哥華《Vancouver Courier》報(bào)道，如果民眾還在認(rèn)為政府會(huì)采取措施，拯救那些希望在溫哥華嚴(yán)重飆漲的獨(dú)立屋市場(chǎng)置業(yè)的人，那么必須得先認(rèn)清以下一些事實(shí)：
7.57億元，這是去年省府全年的財(cái)產(chǎn)過(guò)戶(hù)稅所得，是筆不可小覷的大生意，今年預(yù)估的總收入可達(dá)10億元。
這是樓市給溫哥華市府帶來(lái)的收入，也足以讓市長(zhǎng)羅品信及其他市議員面對(duì)兩位數(shù)百分比增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)避之不談。數(shù)據(jù)還顯示，僅去年，溫市批準(zhǔn)的建房許可總值就達(dá)18.8億元，比2008年增長(zhǎng)了77%，按照市長(zhǎng)一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)溫哥華缺錢(qián)的說(shuō)法，有什么理由他會(huì)切斷興建新房所帶來(lái)的這筆高額收入呢。
再回到房?jī)r(jià)問(wèn)題上。如果是已經(jīng)入市的房主，他們肯定希望房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，盡管人們?cè)诒瘒@樓市的不可負(fù)擔(dān)性，但沒(méi)有人會(huì)愿意把自己的房子低價(jià)出售。如果因?yàn)檎缮娑鴮?dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，那么政客們估計(jì)就別再想獲得這些有投票權(quán)的業(yè)主們的支持，他們很明白打壓房?jī)r(jià)帶來(lái)的政治后果。
有人斷言，只要房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，這些政客就能保住議席。這從1999年到2002年間因房?jī)r(jià)貶值，執(zhí)政的溫哥華無(wú)黨派協(xié)會(huì)(NPA)被在野黨趕下臺(tái)就可以看出來(lái)。
保持警戒
如今，已經(jīng)有成千上萬(wàn)人在Change.org上簽名動(dòng)議，要求政府限制海外投資加拿大樓市，效仿澳大利亞、英國(guó)的打壓政策。
另外，也有聯(lián)邦新民主黨(NDP)國(guó)會(huì)議員建議政府對(duì)海外投資樓市的影響做研究。
但這些數(shù)據(jù)非常龐大，全加拿大有約4000個(gè)市鎮(zhèn)，即使聯(lián)邦政府有能力去做，問(wèn)題是為什么要使用有限的稅金來(lái)推動(dòng)一個(gè)以縮減樓市收入為目的的計(jì)劃？況且，這些打壓政策的有效性也具有爭(zhēng)議。如澳大利亞雖然對(duì)海外買(mǎi)家多加限制，但研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)的買(mǎi)家依然不斷推高樓市價(jià)格。
“當(dāng)然，我們也不要因此失去希望?！庇忻襟w觀點(diǎn)認(rèn)為，政府還是能做一些事來(lái)緩和房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題，比如允許建造更多的住房。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，溫哥華樓市供需關(guān)系不平衡是主要原因。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，溫哥華每年新增移民人數(shù)約為3萬(wàn)，這些人的住房需求自然會(huì)抬高房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士指出，只要溫哥華每年繼續(xù)接受3萬(wàn)至3.5萬(wàn)移民，就足以支撐這里的房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。
與此同時(shí)，溫哥華有限的獨(dú)立屋房源也將繼續(xù)刺激價(jià)格上漲，也就是說(shuō)，民眾不可避免地還將聽(tīng)到住房難以負(fù)擔(dān)的警鐘持續(xù)響起。
《環(huán)球郵報(bào)》近日也對(duì)于家庭債務(wù)增加所帶來(lái)的潛在危險(xiǎn)進(jìn)行了探究。其中的一個(gè)潛在危險(xiǎn)主要來(lái)源于加幣匯率下降及其對(duì)加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
低基準(zhǔn)利率促使更多的屋主選擇較高的貸款額度，這也導(dǎo)致了過(guò)去20年房?jī)r(jià)的陡增。房?jī)r(jià)的上升反過(guò)來(lái)又促使屋主繼續(xù)增加房屋凈值信貸額度，這就是所謂的“財(cái)富效應(yīng)”。
《環(huán)球郵報(bào)》認(rèn)為，自金融危機(jī)起，聯(lián)邦政府就不斷修補(bǔ)房貸保險(xiǎn)相關(guān)規(guī)則，同時(shí)金融監(jiān)管上也限制政府對(duì)樓市的干預(yù)。許多專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)在讓兩個(gè)火熱樓市降溫的政策可能并不多。
其實(shí)，對(duì)于加拿大房?jī)r(jià)，尤其是在多倫多和溫哥華兩個(gè)城市，是否被估值過(guò)高一直存在著巨大的爭(zhēng)議。許多人在猜測(cè)，房?jī)r(jià)估值過(guò)高引起的房產(chǎn)泡沫是否會(huì)在不久的將來(lái)破掉。
然而，在談及加拿大樓市風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，此前擔(dān)任過(guò)加拿大央行行長(zhǎng)、現(xiàn)任英國(guó)央行行長(zhǎng)的卡尼則不以為然?？嵩诮邮苊襟w采訪時(shí)表示，在估值方面，加拿大樓市比英國(guó)安全得多。
一位從事多年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人也告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，近些年來(lái)，有關(guān)“加拿大房地產(chǎn)泡沫”的說(shuō)法幾乎年年都有?！暗珡膶?shí)際情況來(lái)看，考慮到通脹帶來(lái)的成本上升等因素，在諸如多倫多、溫哥華這樣的熱門(mén)城市，平均房?jī)r(jià)每年上漲5%至10%實(shí)屬正常?！痹摻?jīng)紀(jì)人指出。
Jack認(rèn)為，市場(chǎng)是變化多端的，因此無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)樓市的變化。不過(guò)，必須要對(duì)這個(gè)市場(chǎng)保持警戒之心。