今年春天，受美國房價上漲影響，不少地段的房價、房租大幅上升，令美國民眾的經(jīng)濟負擔(dān)不斷加重，“美國夢”儼然成為“美國噩夢”。
房價猛漲
全美不動產(chǎn)協(xié)會(NAR)5月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年4月美國成屋房價中位數(shù)(未經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整)為219400美元，較2014年同期上揚8.9%，創(chuàng)2014年1月(10.1%)以來最大年增幅；連續(xù)第38個月呈現(xiàn)年增態(tài)勢。
根據(jù)在線不動產(chǎn)中介機構(gòu)Redfin表示，2月出售的房屋中，有四成的成交價超出賣方要價。該比重超出1年前的21%。此外在市場銷售的房屋中，有半數(shù)房屋不到8天就與買方簽約。
Redfin指出，今年的情況與往年大不相同，每個月都有多個買主針對同一房屋提出報價。樓市供不應(yīng)求正擴散至全美各地。一項統(tǒng)計顯示，今年3月成屋平均售出時間不到5個月。若在供給平衡的情況下，成屋售出通常需要6個月。
值得注意的是，購房者對低價位房屋的需求激增，意味著房價攀升的速度加快。根據(jù)美國房屋市場研究機構(gòu)CoreLogic的數(shù)據(jù)，今年2月，售價在13.5萬美元以下的房屋，房價較去年同期上漲9%，而售價在22.68萬美元以上的房屋，房價較去年同期上漲5%。
買房費用與年薪差距最大的城市分布在美國西海岸，其中加州的3個中心─圣何塞(硅谷核心區(qū))、舊金山和洛杉磯的差距最大。這些城市年輕人所賺的年薪連房貸的一半都還不起。
目前，房價上漲速度已經(jīng)超過平均時薪升速的一倍以上。對于購房者來說，尋求資金支付首期款變得越發(fā)艱難。
與此同時，許多業(yè)主欠下的抵押貸款大于他們的房屋價值，被稱為負資產(chǎn)狀態(tài)。CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，截至2014年第四季度，通過抵押貸款購房的業(yè)主中約有10.8%仍處于負資產(chǎn)狀態(tài)。這阻止了更多房源進入市場。美國樓市在待售房屋庫存吃緊的情況下，已經(jīng)轉(zhuǎn)向賣方市場。
由于美國房價漲得過快，加上釋出的房屋有限，導(dǎo)致許多首次購房者被迫打消在今年買房的夢想。這種情況對于青年人來說尤為明顯。分析指出，千禧年前后背負的助學(xué)貸款以及儲蓄耗盡，令很多年輕人失去了獲得抵押貸款的資格。直至收入有實質(zhì)上升之前，他們將被迫繼續(xù)努力，延遲購房夢想。這或許將成為長期趨勢。
道瓊斯商業(yè)新聞網(wǎng)站報道，隨著美國房屋擁有率跌至20年來最低的63.7%，美國著名咨詢機構(gòu)城市研究所預(yù)測，有關(guān)數(shù)據(jù)將在至少未來15年繼續(xù)滑落。與此同時，由于很多家庭沒有能力購房，造成租房需求激增和可負擔(dān)住房短缺。
城市研究所預(yù)測，過去10年的新家庭超過3/4屬少數(shù)族裔，有關(guān)比例在未來10年更會上升至7/8。這些新家庭近半數(shù)都是拉美裔，他們的收入、財富和房屋擁有率都低于美國平均水平。
這20年內(nèi)形成的新家庭中，成功置業(yè)者不到一半。相反，上世紀90年代的新家庭房屋擁有率接近75%。研究預(yù)期，房屋擁有率到2020年將被拉低至62%，并在2030年降至接近61%，為自1965年開始記錄以來的最低位。
租房困境
事實上，不僅成屋房價中位數(shù)年增幅高到令首次購房者望而卻步，現(xiàn)在就連租房子都是令許多在美國生活的人感到吃力的一件事。
美聯(lián)社報道，2015年4月美國房租中位數(shù)年增4%至1364美元，漲幅幾乎是時薪年增率(2.1%)的一倍。
彭博社報道，根據(jù)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)供貨商Zillow Group Inc。近日發(fā)布的報告，截至2015年4月的一年期間美國房租上揚4%，同一時間房價上漲3%。報告指出，這是自2012年以來房租漲幅首度超越房價。
Zillow統(tǒng)計顯示，2015年4月美國前35大房屋市場當(dāng)中的20個出現(xiàn)房租年漲幅超越房價的現(xiàn)象。Zillow首席經(jīng)濟學(xué)家Stan Humphries形容這是“房租負擔(dān)危機”，因為這意味著將有更多美國人難圓購房夢。Zillow數(shù)據(jù)顯示，房租占租屋族月所得比重高達30%，幾乎是房貸戶貸款負擔(dān)(15.3%)的一倍多。
美國最大的公寓開發(fā)商之一─Trammell Crow Residential(TCR)表示，美國房屋擁有率跌幅反映出租房戶增加，從而帶動租金激增。加上房貸申請資格收緊，導(dǎo)致眾多家庭面臨無力置業(yè)和租房的兩難局面。
租房成本增加也令租住家庭難以儲蓄置業(yè)房貸的首期，結(jié)果或會抑制樓市隨經(jīng)濟一起復(fù)蘇的能力。道瓊斯商業(yè)新聞網(wǎng)站報道稱，城市研究所的研究人員古德曼表示，1981至1997年之間出生的這一代人，見證了大量房屋建設(shè)項目，卻因財富少于上一代只能望“屋”興嘆。
租房建設(shè)正在蓬勃發(fā)展。今年美國新建接近40萬間公寓，打破了25年來的最高紀錄。不過，絕大部分都是針對城市年輕專業(yè)人士的高級公寓。
開發(fā)商專注于建設(shè)豪華住宅和租賃房，導(dǎo)致普通居民可負擔(dān)的住房短缺，加上置業(yè)利率上升，令房屋擁有率進一步受到打壓。
而美國政府承諾每年批出2000億元用于住房稅收減免，高達75%的稅收優(yōu)惠都落在年收入超過16萬元的美國最富有的20%家庭身上。
無力買房的美國民眾轉(zhuǎn)而租屋，而日益高漲的房價迫使美國地產(chǎn)買家提高租金，以彌補日益低落的房租所得回報率。
專家表示，鑒于住房政策在過去20年來的失敗，美國當(dāng)局必須改革有關(guān)政策，例如重新考慮補助年輕家庭儲蓄置業(yè)、調(diào)低利息，或利用稅收抵免來吸引開發(fā)商建造或改建廉價房。
負擔(dān)加重
個人金融服務(wù)網(wǎng)站Bankrate首席分析師Greg McBride指出，美國家庭預(yù)算依舊吃緊，消費者并沒有太多閑錢可以支配，他們的結(jié)余所得被節(jié)節(jié)高升的房租、日常用品、汽車維修以及醫(yī)療費用給吃掉。
租房租不起，買房也面臨房貸壓力增加。6月3日，隨著美國10年期公債收益率上升，房貸利率也上演飆升戲碼。雖然近來利率高低起伏，不過整體趨勢呈現(xiàn)上行趨勢，這也顯示30年期房貸利率維持在3.5%的日子已告終。
據(jù)了解，自5月中旬至今，美國30年期房貸利率已上漲0.375個百分點，利率達到4.25%。而且整體趨勢還將上漲。
Greg McBride表示：“在民眾想要擁有自己的房子前，必須先看到收入明顯攀升?！辈蝗唬绹彿咳藬?shù)不會出現(xiàn)大幅增長。
此前，美國不動產(chǎn)市場調(diào)查機構(gòu)RealtyTrac發(fā)表報告指出，2012年第二季度至2014年第二季度美國薪資僅上揚1.3%，同一時間房價增幅則是高達17%。統(tǒng)計顯示，上述期間美國高達76%的房屋市場房價增幅高于薪資漲幅。RealtyTrac副總裁Daren Blomquist在受訪時指出，美國樓市這一波復(fù)蘇主要是由機構(gòu)投資人以及國際買家所驅(qū)動。
伯克希爾哈撒韋公司副董事長查理？芒格曾表示，未來數(shù)十年美國消費者的實際購買力以及生活水平將會下滑。
對于美國房價未來走勢，各方說法不一。
摩根大通看好美國房價，該行近期公布的報告預(yù)計今年可增長3.4%，明年則上揚2.6%。到了2017和2018年，房價有望分別上漲2.4%及2.3%。
黑石全球房地產(chǎn)主管喬納森？格雷也曾表示，美國樓市應(yīng)該還沒接近泡沫的頂點，目前大概只有2006-2007年的一半而已。
但彭博社報道，美銀分析師Chris Flanagan于6月1日發(fā)布報告指出，經(jīng)濟復(fù)蘇以來美國個人所得增幅跟不上房價漲幅，預(yù)估自2017年起美國房價將連續(xù)3年呈現(xiàn)溫和下滑。Flanagan預(yù)估，今明兩年美國房價將分別上漲3.7%、0.8%；2017-2019年分別下跌1.7%、2.1%和0.8%。
在2007年金融危機爆發(fā)前，F(xiàn)lanagan曾獨排眾議就次級抵押貸款市場的狀況提出警告。他預(yù)期，2017年起房價的下跌將壓抑樓市活動、總體經(jīng)濟以及利率。美國房價自2011年觸底以來，截至目前已經(jīng)上漲25%。標普/凱斯席勒房價指數(shù)顯示，美國房價目前僅較2007年的頂點低7.6%。
Flanagan的最新報告指出，今明兩年房價將分別上漲3.7%及0.8%。但到了2017年房價將連續(xù)3年下滑，每年下跌幅度依次為1.7%、2.1%與0.8%。
值得注意的是，房貸利率升高不僅增加購房者經(jīng)濟負擔(dān)，他們在申請房貸時，借款人得符合“負債與收入比”的規(guī)定。每月支出增加一點就會導(dǎo)致該比率上升，可能使房貸申請沒法過關(guān)。對于賣家而言，上升的房貸利率意味著可能買家客戶就少了。較高的利率意味著房價可能會下降。
2013年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主席勒6月1日在接受歐洲CNBC《Squawk Box》節(jié)目專訪時也表示，美國股市、樓市都已出現(xiàn)投機性泡沫，美聯(lián)儲應(yīng)該盡早升息才對。他指出，包括舊金山、加州等地房價都已升至泡沫水位，美國股市也達到相當(dāng)高的水平。席勒說，央行的慣性是忽視投機性泡沫直到最后一刻為止，現(xiàn)在升息可能都已太遲了。