過多的房屋空置無疑會(huì)帶來很多社會(huì)隱患，比如雜草叢生、流浪貓狗聚集、治安混亂、城市規(guī)劃無法推進(jìn)等。面對(duì)不斷增多的空置房，政府決定用狠招來對(duì)付──5月26日，應(yīng)對(duì)日本全國多達(dá)820萬套閑置住房的特別措施法全面實(shí)施。

　　為了控制空置房數(shù)量的增加，日本閑置住房的特別措施法(下稱“空房法”)于5月26日全面實(shí)施?？辗糠ㄒ?guī)定，日本市區(qū)町村可以建議及命令恐將對(duì)治安及防災(zāi)造成問題的空房所有者對(duì)房屋進(jìn)行拆除或修繕。違反命令者將被處以50萬日元(約合人民幣2.5萬元)以下的過失罰款，有關(guān)方面還可以進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

　　隨著此次法律實(shí)施，地方政府的權(quán)限得到法律認(rèn)可，相關(guān)對(duì)策將全面啟動(dòng)。

　　“剛剛實(shí)施的‘空房法’就是為了徹底清理那些閑置住房?！比毡痉慨a(chǎn)中介商佐藤建三告訴《國際金融報(bào)》記者，日本存在的空置房和中國的不一樣，有很多都是無人去管、更沒有人愿意買的破舊老房子?！爸耙?yàn)楦鞣N法律問題，無法拆除，讓政府非常頭疼，空房法的出臺(tái)在一定程度上解決了這些老問題”。

　　不過，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今后空房數(shù)量會(huì)因人口急劇減少而大幅增加，政府還需出臺(tái)更徹底的解決辦法。

　　820萬空置

　　誰都沒有想到，看似成熟完善的日本房地產(chǎn)市場中隱藏著如此多的空置房屋。

　　在人口減少的背景下，住宅套數(shù)卻在增加。最新的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在日本全國有820多萬的空置房屋。

　　日本東京居民西原貴子就曾對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示：“從新聞中得知日本居然有這么多的空置房，我們感到非常驚訝。因?yàn)楹芏嗳诉€沒有屬于自己的房子，在為買房而努力。”

　　其實(shí)，從1969年起，日本就開始出現(xiàn)住宅數(shù)大于家庭數(shù)的現(xiàn)象，此后住宅空置率逐年上升。雖然近20年來，日本處于人口下降通道，但由于單人家庭和核心家庭增多，日本家庭總數(shù)在2015年前仍呈上升趨勢(shì)。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，前期日本建設(shè)了大量的房屋，而隨著人口老齡化以及家庭結(jié)構(gòu)的改變，人們對(duì)居住的需求總體下降，因此空置房數(shù)量大幅增加。

　　在當(dāng)?shù)孛襟w看來，日本住宅空置率居高不下有多方面的原因。首先是人口和家庭結(jié)構(gòu)的變化。由于人口持續(xù)向東京、大阪、名古屋三大都市圈集中，中小城鎮(zhèn)年輕人流失嚴(yán)重。許多無人照顧的老年人只能去養(yǎng)老院，留下許多房屋無人繼承。

　　日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局公開表示：“今后隨著老齡化的加劇，老年人的不斷離世還將導(dǎo)致空置住宅的進(jìn)一步增多，因此，日本政府應(yīng)該制定有效措施加以應(yīng)對(duì)。”

　　在日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，新建住宅供大于求成為空置房問題出現(xiàn)的關(guān)鍵性因素。上世紀(jì)90年代以后，住宅建設(shè)一直被日本政府當(dāng)作刺激經(jīng)濟(jì)景氣的手段。

　　據(jù)富士通綜合研究所經(jīng)濟(jì)研究所首席主任研究員米山秀隆測算，以現(xiàn)在的住宅新建和舊房拆除速度，2015年以后，日本每四戶住宅就將有一戶空置。

　　佐藤建三擔(dān)憂地表示，因?yàn)楫?dāng)?shù)胤课菪枨蟮牟粩嘟档停抛尶罩梅康臄?shù)量不斷增加?！岸遥毡緦?duì)住宅征收的固定資產(chǎn)稅僅為土地稅的1/6，所以，哪怕現(xiàn)在的一些房子已經(jīng)破得不能住人，也要留著避稅。這樣一來，空置房的問題就更加突出了?！?/p>

　　例如，200平方米以下的住房每年所需繳納的稅收僅為空地皮固定資產(chǎn)稅的1/6，超出200平方米以上的部分則按照其1/3進(jìn)行繳納，因此，空房在繳稅方面有很大的優(yōu)惠。

　　除此之外，即便是對(duì)閑置空房進(jìn)行處置，許多住房也無法進(jìn)行重建，因?yàn)榘凑杖毡窘ㄖ鶞?zhǔn)法，原則上住房必須遠(yuǎn)離道路2米以上，但是如今許多日本閑置空房都是非常古老的建筑，很難滿足該條件，這種情況下，只能將其長期放置。

　　住友不動(dòng)產(chǎn)的工作人員對(duì)《國際金融報(bào)》記者透露，日本住房拆毀成本非常高，按照一套獨(dú)棟住房計(jì)算，小型的木造結(jié)構(gòu)住房也需要花費(fèi)100萬日元(約合人民幣6萬元)左右的拆卸費(fèi)，這導(dǎo)致很多房地產(chǎn)商都不愿意去進(jìn)行這項(xiàng)工作。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然這些日本房產(chǎn)長期閑置，但是土地仍屬于私有地，因此當(dāng)?shù)卣彩菍?duì)此束手無策。當(dāng)然，還存在一些住房所有人去世后無人繼承的情況，這種情況更是讓政府難以處理。

　　能否有效

　　焦頭爛額之下，日本政府出臺(tái)了不少措施。只是，空置房的數(shù)量并沒有因此得到有效控制。

　　如今，空房法全面實(shí)施，又是否能夠改變現(xiàn)狀？

　　據(jù)“空房法”規(guī)定，日本市區(qū)町村可以建議及命令恐將對(duì)治安及防災(zāi)造成問題的空房所有者對(duì)房屋進(jìn)行拆除或修繕。違反命令者將被處以50萬日元(約合人民幣2.5萬元)以下的過失罰款，有關(guān)方面還可以進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

　　與此同時(shí)，還將由地方政府判斷或存危害的“特定空房”然后尋求改善的機(jī)制啟動(dòng)。“空房法”指出，地方政府在作出判斷時(shí)有權(quán)實(shí)施入室調(diào)查?？蓪?duì)所有者就修繕等分階段地進(jìn)行指導(dǎo)、建議及命令。“空房法”中還規(guī)定，對(duì)于某些建筑還可進(jìn)行行政強(qiáng)制拆除。

　　日本政府公布了“特定空房”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，包括屋頂和外壁受損嚴(yán)重及多數(shù)窗玻璃破碎、根基龜裂程度大且白蟻腐蝕地基、木材腐朽倒在近鄰或路旁、放置垃圾等產(chǎn)生惡臭等各項(xiàng)。

　　“判斷標(biāo)準(zhǔn)的明確很有必要?！蔽髟F子指出，“我家后面原先有一棟老房子，因?yàn)榉恐鞑还?，年久失修，周圍有很多野貓、野狗聚集。到了夜里，甚至還有一些不良少年在那里聚集斗毆，附近居民都報(bào)過警，但并沒有太大的效果?！?/p>

　　在西原貴子看來，雖然無法判定強(qiáng)拆這些房屋對(duì)空置房數(shù)量的下降是否有幫助，但是對(duì)于他們這些居住在老舊空置房周圍的人來說，至少提升了他們的居住環(huán)境。

　　其實(shí)，在新的“空房法”實(shí)施之前，日本目前已有272個(gè)地方自治體制定了《空置住宅對(duì)策條例》，從加速拆除和有效利用兩方面著手解決問題。對(duì)經(jīng)評(píng)估嚴(yán)重老化到無法居住的房屋，地方政府向自行拆除者補(bǔ)貼一定比例的費(fèi)用，對(duì)拒不拆除或無主房屋進(jìn)行強(qiáng)制拆除。建立“空屋銀行”，加強(qiáng)對(duì)空置房的排查、評(píng)估和登記上網(wǎng)，讓租房者特別是年輕人能迅速地找到合適、廉價(jià)的住宅。對(duì)有文化價(jià)值和使用價(jià)值的空房進(jìn)行改造，比如改成公共活動(dòng)中心、養(yǎng)老院或賓館民宿等。譬如，兵庫縣神河町對(duì)80年以上的古民居進(jìn)行重新整修后，以低廉價(jià)格出租給希望體驗(yàn)農(nóng)家生活的3個(gè)月以下短期租房戶。

　　但是，無論是之前的《空置住宅對(duì)策條例》，還是如今的“空房法”都將面臨一個(gè)嚴(yán)重的問題。

　　“這個(gè)問題其實(shí)一直都存在，那就是政府在查證房主身份的過程中就會(huì)遇到難題。哪怕是稅務(wù)部門，也不能夠隨便提供房主的信息，因?yàn)檫@在日本是違規(guī)的，會(huì)被視為違反個(gè)人信息保密法。”佐藤建三告訴記者。

　　不過，在日本一些房地產(chǎn)人士看來，既然政府決定推行實(shí)施“空房法”，就應(yīng)該做好了如何應(yīng)對(duì)這些法律條款的準(zhǔn)備。

　　相比之下，那些房屋的“擁有者”對(duì)“空房法”的態(tài)度卻不是那么友好。

　　在擁有眾多房產(chǎn)的房東們看來，他們的房子被空置，政府也要付一定責(zé)任，而不是通過一味的罰款、強(qiáng)拆來解決問題。

　　“日本現(xiàn)在人口數(shù)量在不斷下降，很多家庭比較富裕的年輕一代手上有四五套房屋?！奔易≡谇~的原麻里奈告訴《國際金融報(bào)》記者，“但是，高額的遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、拆卸費(fèi)，加起來完全高過房租，所以我們會(huì)覺得房子放在那里反而更省錢?！?/p>

　　因此，有專業(yè)人士提倡，日本政府應(yīng)該考慮降低二手房貸款利率并減免稅收，并且對(duì)房屋的拆卸費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼，“不需要全額補(bǔ)貼，但是至少有一些激勵(lì)政策”。

　　相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)比其他措施，目前最為貼合民意的便是首相安倍晉三提議的放寬租房條例。據(jù)悉，在貨幣寬松政策和入境簽證條例放寬下，更多游客前往日本旅游。去年前10個(gè)月，前往日本的游客已增加了27%，達(dá)1100萬人次。當(dāng)局希望，在2020年東京奧運(yùn)會(huì)時(shí)，可以吸引2000萬游客。當(dāng)局希望除了放寬租房條例，緩解當(dāng)?shù)鼐频瓴蛔愕膯栴}外，也能解決房子空置的問題。

　　分析認(rèn)為，如果政府放寬條例，允許屋主將房子短期出租，游客有地方落腳，屋主也能從中受益。預(yù)計(jì)短期租房市場估計(jì)每年值1000億日元。

　　雖然短期租房市場能帶來豐厚的利潤，許多房地產(chǎn)公司也虎視眈眈，但一些地方政府反對(duì)放寬該條例。2014年9月，大阪議員以擔(dān)心社區(qū)安寧為由，投票否決了放寬租房條例議案。

　　“很多屋主認(rèn)為，這是既能解決房屋空置問題又能給當(dāng)?shù)貛斫?jīng)濟(jì)效益的雙贏方法?！币晃蝗毡镜呐笥迅嬖V記者，“可惜的是，很多條例并不是民意贊同就一定會(huì)實(shí)施，政府也需要平衡多方利益。