上海甲級寫字樓租戶格局正在發(fā)生變化。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)報告，去年上海甲級寫字樓中金融服務(wù)業(yè)租賃面積占比達(dá)33.7%，金融服務(wù)業(yè)已經(jīng)超越制造業(yè)，成為甲級寫字樓市場最大的需求來源。同時，小陸家嘴、南京西路、淮海中路、黃浦江沿岸和虹橋等區(qū)域，分別成為金融服務(wù)業(yè)、時尚業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、航運物流業(yè)和制造業(yè)的聚集地。

　　最大需求來自金融業(yè)

　　據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕昨天發(fā)布的　《2014年上海甲級寫字樓租戶普查報告》，去年金融服務(wù)業(yè)的租賃面積在上海甲級寫字樓中所占比重，已從2005年的17.6%大幅上升至33.7%，排名也由十年前的第三升至首位。而制造業(yè)企業(yè)的租賃面積占比則由2005年的31.5%下降至去年的22.3%，排名從第一落至第二。
　　金融服務(wù)業(yè)內(nèi)部也在發(fā)生變化。2005年，銀行、保險、證券和基金四大傳統(tǒng)金融子行業(yè)，在金融類租戶所有承租面積中的占比高達(dá)81.6%；去年，該比例已下降為63.0%。同時，P2P網(wǎng)貸、財富管理、衍生品投資、金融信息服務(wù)等新型金融公司不斷涌現(xiàn)，而且P2P和財富管理這一新興群體，已占到金融服務(wù)業(yè)承租面積的5.8%。
　　此外，專業(yè)服務(wù)業(yè)、IT通信業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，占據(jù)甲級寫字樓租賃面積排名三至五位。五大主力行業(yè)共占據(jù)上海甲級寫字樓需求的83.2%。

　　內(nèi)資租戶增長明顯

　　報告顯示，去年，內(nèi)資企業(yè)在上海甲級寫字樓市場的租賃面積占比達(dá)到36.5%，這個數(shù)據(jù)比2005年的17.6%增長明顯。相應(yīng)地，外資企業(yè)租賃面積則從2005年的82%降低到了去年的63%。
　　值得注意的是，內(nèi)資租戶歷來的金融“偏科”現(xiàn)象仍在加劇。去年，內(nèi)資租戶中金融服務(wù)業(yè)租賃面積貢獻(xiàn)度由2005年的40.4%上升至59.4%，而其他行業(yè)均在10%以下。
　　與內(nèi)資租戶不同，外資租戶中制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)。其中，所有甲級寫字樓的制造業(yè)租戶中，外資面積貢獻(xiàn)比高達(dá)91.1%。報告認(rèn)為，一方面是因為內(nèi)資企業(yè)房產(chǎn)自有率高，另一方面也是因為國內(nèi)制造業(yè)企業(yè)附加值偏低，不足以支撐甲級寫字樓租金。

　　行業(yè)集聚特征鮮明

　　經(jīng)過多年發(fā)展，上海甲級寫字樓市場已形成了鮮明的行業(yè)集聚特征。舉例來講，甲級寫字樓內(nèi)過半金融租戶都匯聚在小陸家嘴1.7平方公里的區(qū)域中；　而小陸家嘴區(qū)域的租戶行業(yè)，也有一半以上為金融服務(wù)業(yè)。
　　南京西路是浦西規(guī)模最大、租金最貴的甲級寫字樓市場，零售業(yè)租戶的47.3%位于南京西路，眾多知名服裝和化妝品品牌，都把辦公室設(shè)在南京西路沿線。
　　淮海中路則是廣告?zhèn)髅?、人力資源和管理咨詢等專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)的“扎堆”之地，這類租戶的面積在淮海中路占比達(dá)到36.6%。虹橋地區(qū)因其租金成本優(yōu)勢，成為不少制造業(yè)企業(yè)外遷的優(yōu)先選擇，制造業(yè)租戶面積近半。人民廣場區(qū)域和北外灘區(qū)域，成為航運物流行業(yè)的聚集地，特別是北外灘周邊的甲級寫字樓已吸引了超過兩成航運物流租戶入駐。

　　存在供應(yīng)過剩的風(fēng)險

　　報告還指出，目前浦東世博、后灘、前灘和浦西徐匯濱江等地，正在進(jìn)行大規(guī)模的甲級寫字樓開發(fā)，上海甲級寫字樓版圖將在2015年至2020年間迅速擴(kuò)張，核心區(qū)域外的甲級寫字樓存在供應(yīng)過剩的風(fēng)險。
　　不過從長期來看，報告仍看好上海寫字樓需求的增長，特別是金融、專業(yè)服務(wù)以及與消費、醫(yī)療、科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意關(guān)聯(lián)度高的行業(yè)，將成為未來上海寫字樓市場主力。（記者　趙翰露）