進(jìn)入4月以來，上海樓市在調(diào)整之后逐漸升溫。伴隨成交的日漸活躍，市場(chǎng)的各個(gè)層面也陸續(xù)出現(xiàn)了眾多熱點(diǎn)事件。這些事件的熱度能否延續(xù)？未來又將會(huì)對(duì)上海樓市的整體走勢(shì)產(chǎn)生怎樣的影響？可以肯定的是，隨著熱點(diǎn)事件的不斷出現(xiàn)，上海樓市不再低迷，“活力再現(xiàn)”的市場(chǎng)值得期待。

　　政策

　　利好政策“連珠炮”

　　購(gòu)房者“跑步入市”

　　【關(guān) 鍵 詞】 房貸新政、降準(zhǔn)

　　【熱度指數(shù)】 ★★★★★

　　【保溫指數(shù)】 ★★★★★

　　4月19日，中國(guó)人民銀行決定，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。

　　去年9月至今，央行已累計(jì)有兩次降息和兩次降準(zhǔn)，結(jié)合此前房貸新政的出臺(tái)和上海公積金貸款額度的上調(diào)，樓市政策“連珠炮”般出臺(tái)。而市場(chǎng)確實(shí)受到了一定“鼓舞”，3月下旬開始，不但周成交量持續(xù)攀升，購(gòu)房者的入市熱情也日漸高漲。

　　4月19日，筆者來到川沙某改善型樓盤，雖然項(xiàng)目尚未開盤，但售樓處還是“人滿為患”。在售樓處醒目位置，也豎立著不少關(guān)于樓市新政的公告板。

　　“新政出臺(tái)前，我并沒有很強(qiáng)烈的換房打算，就是因?yàn)槭赘秹毫Υ??！辟?gòu)房者宋先生表示，4月以來，他已經(jīng)比較了周邊的多個(gè)樓盤，并準(zhǔn)備在近期支付定金了。事實(shí)上，4月以來，類似宋先生這樣“跑步入市”的購(gòu)房者不在少數(shù)。而在房貸新政出臺(tái)后不久，央行再次降準(zhǔn)，這將對(duì)上海樓市造成哪些影響？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此次降準(zhǔn)將使銀行的可用資金增多，進(jìn)而促進(jìn)房貸新政落地，改善型需求的釋放也將得到保障。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次降準(zhǔn)將形成疊加效應(yīng)，為樓市帶來利好。而這樣有節(jié)奏地釋放貨幣寬松的信號(hào)，有望改變市場(chǎng)預(yù)期，某種程度上還會(huì)促使市場(chǎng)基本面的改變。

　　這或許說明，近期連續(xù)祭出的政策之間并非毫無(wú)關(guān)聯(lián)，而是在互相促進(jìn)的基礎(chǔ)上保證政策落地。業(yè)內(nèi)人士指出，本輪政策體現(xiàn)了回歸“市場(chǎng)化”的方向，未來雖然可能會(huì)有新的政策出臺(tái)，但是整體較“寬松”的趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)，對(duì)“居民合理居住需求”的支持也不會(huì)改變。

　　板塊

　　大寧板塊“整裝待發(fā)”

　　改善型房源集中入市

　　【關(guān) 鍵 詞】 改善型樓盤、大寧

　　【熱度指數(shù)】 ★★★★

　　【保溫指數(shù)】 ★★★★

　　今年以來，大寧金茂府、綠地海珀星暉等中高端樓盤先后亮相，使大寧板塊得到了市場(chǎng)的空前關(guān)注與重新審視。

　　4月18日，筆者乘出租車前往大寧板塊探訪，令人意外的是，年逾50歲的司機(jī)師傅對(duì)大寧板塊的幾個(gè)樓盤“如數(shù)家珍”，準(zhǔn)確地道出了項(xiàng)目?jī)r(jià)格和亮點(diǎn)。詳細(xì)了解后得知，作為改善型購(gòu)房者，他今年已經(jīng)多次前往大寧看房，目前已經(jīng)選定了目標(biāo)房源，接近成交了。

　　事實(shí)上，大寧板塊內(nèi)，類似的改善型購(gòu)房者不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，配套升級(jí)和大牌房企入駐，使大寧板塊的整體形象得到了質(zhì)的提升，其正成為上海改善型置業(yè)的“首選地”之一。

　　與此同時(shí)，近年來大寧房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度也呈現(xiàn)出“質(zhì)變”的趨勢(shì)。2010年，大寧板塊的新建商品住宅成交均價(jià)為28900元/平方米，而今年以來（截至4月17日），這一數(shù)字已經(jīng)增長(zhǎng)為39000元/平方米。而隨著4月18日大寧金茂府的開盤熱銷，區(qū)域的房?jī)r(jià)有望被進(jìn)一步拉升。

　　與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)相比，過去兩年大寧板塊的供應(yīng)卻陷入了沉寂。2013年，板塊內(nèi)僅有一個(gè)項(xiàng)目推盤，推盤量為200套；而2014年，該板塊也僅有大寧瑞仕花園推出了2套房源。

　　在長(zhǎng)達(dá)兩年的“蓄力”之后，大寧板塊的新增供應(yīng)有望在今年“井噴”。除已經(jīng)開盤，且推盤量不少的大寧金茂府、綠地海珀星暉外，前兩年亮相的大寧瑞仕花園、明園都市森林等項(xiàng)目也有望在今年推出后續(xù)房源。

　　“大寧板塊今年有許多高品質(zhì)項(xiàng)目入市，能夠很好地為區(qū)域樹立品牌。”德佑鏈家研究部分析師趙葆根指出，“未來或?qū)⒂懈嗟母叨诵枨筠D(zhuǎn)向大寧板塊，推動(dòng)板塊的認(rèn)可度進(jìn)一步提升?！?/p>

　　土地

　　唐鎮(zhèn)純宅地高價(jià)成交

　　外環(huán)外中高端板塊崛起

　　【關(guān) 鍵 詞】 樓板價(jià)紀(jì)錄、唐鎮(zhèn)

　　【熱度指數(shù)】 ★★★

　　【保溫指數(shù)】 ★★★★

　　上周五，筆者一位朋友在朋友圈表示“唐鎮(zhèn)的房子更加買不起了”。

　　此前一天，浦東唐鎮(zhèn)推出的兩塊純宅地引發(fā)眾多房企“圍獵”。最終經(jīng)過激烈的競(jìng)拍，兩地塊被大名城以50.76億元收入囊中，平均溢價(jià)率為68.36%。其中，唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-07地塊以29697元/平方米的樓板價(jià)創(chuàng)下了上海外環(huán)外宅地樓板價(jià)的新高。

　　外環(huán)外樓板價(jià)逼近3萬(wàn)元/平方米，這一事實(shí)對(duì)普通購(gòu)房者的影響從前述筆者朋友的表現(xiàn)中可見一斑。那么業(yè)內(nèi)人士對(duì)此又如何看待？

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，新政后上海土地市場(chǎng)的“火爆”并不意外。在新政出臺(tái)、市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的背景下，土地市場(chǎng)的升溫實(shí)際上是住宅市場(chǎng)回暖的延續(xù)。

　　而在另一方面，近年來唐鎮(zhèn)板塊發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)綠城玉蘭花園、仁恒東郊花園等中高端樓盤也屢屢熱銷。本次外環(huán)外宅地的樓板價(jià)紀(jì)錄“花落”唐鎮(zhèn)，則讓該板塊中高端的定位更加清晰。

　　資料顯示，此前唐鎮(zhèn)最近的一塊土地成交是在2013年4月，當(dāng)時(shí)由浦發(fā)集團(tuán)競(jìng)得，樓板價(jià)18199元/平方米。以此計(jì)算，僅僅兩年時(shí)間，唐鎮(zhèn)區(qū)域的宅地樓板價(jià)漲幅達(dá)到58%。而更早的唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-14地塊，當(dāng)時(shí)樓板價(jià)僅16102元/平方米，現(xiàn)已建成仁恒東郊花園項(xiàng)目，項(xiàng)目報(bào)價(jià)超過4萬(wàn)元/平方米。目前周邊品質(zhì)較高的社區(qū)二手房掛牌價(jià)則普遍在40000-45000元/平方米之間。

　　“新政給開發(fā)商壯了膽。今年供地量有所減少，盡管目前庫(kù)存高企，但在一系列利好影響下，開發(fā)商的拿地欲望也被激發(fā)了。”德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示。

　　市場(chǎng)

　　庫(kù)存壓力仍在

　　房?jī)r(jià)短期難大漲

　　【關(guān) 鍵 詞】 庫(kù)存、房?jī)r(jià)

　　【熱度指數(shù)】 ★★★★

　　【保溫指數(shù)】 ★★★★

　　政策連續(xù)出臺(tái)后，“房?jī)r(jià)將漲”、“房東跳價(jià)”的論調(diào)一時(shí)間甚囂塵上。上周，筆者探訪了多個(gè)樓盤售樓處和二手房中介，發(fā)現(xiàn)雖然有樓盤出現(xiàn)了漲價(jià)苗頭，但整體來看，一二手房市場(chǎng)的成交均價(jià)仍舊較為穩(wěn)定。

　　對(duì)此，陸騎麟表示，漲價(jià)需要有成交量作為支撐。目前市場(chǎng)出現(xiàn)了一些升溫“苗頭”，庫(kù)存也有所下降。但整體市場(chǎng)的庫(kù)存壓力仍在，開發(fā)商在此時(shí)貿(mào)然漲價(jià)并不明智。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月17日，上海新建商品住宅存量為1249萬(wàn)平方米，較年初減少了41萬(wàn)平方米。

　　新聚仁機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究院市場(chǎng)總監(jiān)丁雋竹表示，以去年月均的去化速度計(jì)算，上海樓市的庫(kù)存去化周期將在15個(gè)月以內(nèi)，這一周期已經(jīng)處于相對(duì)合理的范圍了。

　　但也有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，庫(kù)存的去化周期還是要看去化的速度而定。與此同時(shí)，由于開發(fā)商受政策利好影響信心有所增加，推盤的力度也在加大，因此庫(kù)存的壓力雖然有所緩解，但仍然存在。

　　事實(shí)上，不少房企人士也認(rèn)為目前的庫(kù)存狀況并不十分樂觀?！按_實(shí)能感覺到需求在增加，但是對(duì)比庫(kù)存現(xiàn)狀，目前的需求還未被充分釋放?！蹦硣?guó)企開發(fā)商人士表示，部分銷售狀況較好的樓盤有漲價(jià)沖動(dòng)可以理解。但對(duì)大多數(shù)房企而言，如何快速去化、如何回款更關(guān)鍵。（孟子諒）