傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”過(guò)半，北京的“金九”卻在平淡中收尾。
來(lái)自兩家房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京9月純商品房成交量環(huán)比下跌超過(guò)兩成，而原因則被認(rèn)為與股市下挫及通州限購(gòu)有關(guān)。
北京：入市項(xiàng)目豪宅化
亞豪機(jī)構(gòu)日前提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示，截至27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房與自住房)5612套，成交面積64.31萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少27%、22%。與此同時(shí)，9月商品住宅成交均價(jià)卻環(huán)比上漲了12%，達(dá)到3.1萬(wàn)元/平方米。另?yè)?jù)鏈家網(wǎng)研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月1日至27日，北京新建純商品住宅(不含保障房與自住房)成交3824套，環(huán)比下滑22%，較去年同期上漲18%。
新房市場(chǎng)在7月份達(dá)到高點(diǎn)后，連續(xù)兩月出現(xiàn)下滑，從上述數(shù)據(jù)看，北京“金九”的成交明顯低于預(yù)期。關(guān)于原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)記者分析，一方面，隨著北京純商品住宅用地持續(xù)減少，潛在供應(yīng)減少，大量房企不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此影響了成交量；另一方面今年股市的快速走低使得樓市購(gòu)買力也相應(yīng)下滑，影響了下半年的樓市成交走勢(shì)；同時(shí)在通州版限購(gòu)令的影響下，9月1日至27日，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實(shí)現(xiàn)成交836套，環(huán)比減少52%，從盤踞3個(gè)月的行政區(qū)成交首位的寶座上退下，被大興與房山所超越。鏈家網(wǎng)研究院李巧玲也認(rèn)為，“金九”北京樓市的暗淡，與通州限購(gòu)升級(jí)有關(guān)，部分潛在需求由于條件不滿足難以入市，致使通州成交占比明顯下滑。據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，9月通州成交占比僅為13.2%，較7、8月分別下滑5個(gè)與11個(gè)百分點(diǎn)。
雖然市場(chǎng)壓力不小，但很多開(kāi)發(fā)商仍對(duì)北京趨之若鶩。以旭輝為例，今年6月份，斷頓已久的土地市場(chǎng)放出大興8幅土地，旭輝率先連拿兩幅，近兩年旭輝更是在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的北京市場(chǎng)摘下十幅地塊。
“北京應(yīng)該是全國(guó)地價(jià)最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩著周邊二手房的銷售價(jià)去構(gòu)成新房樓板(價(jià)格)，對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大家比拼的不是實(shí)力而是想象力。”旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬日前對(duì)記者說(shuō)，“我感覺(jué)這不是一個(gè)可持續(xù)的狀態(tài)，北京2000萬(wàn)以上的房產(chǎn)一年能賣300~400套，今年到明年的供應(yīng)，我想不到它會(huì)是一個(gè)怎么樣的結(jié)果。”
但孔鵬坦言，北京的產(chǎn)品豪宅化的趨勢(shì)已經(jīng)無(wú)法逆轉(zhuǎn)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的9月供給數(shù)據(jù)也說(shuō)明了這種豪宅化趨勢(shì)。亞豪機(jī)構(gòu)在報(bào)告中稱，9月1日至27日，北京住宅市場(chǎng)共有29個(gè)項(xiàng)目入市，相比8月同期減少了7個(gè)，扣除自住房后新增供應(yīng)3910套，環(huán)比8月同期減少12%。但供給減少的主要是剛需盤，受到頻頻出現(xiàn)的高價(jià)地的影響，北京9月樓市出現(xiàn)高價(jià)盤集中入市現(xiàn)象。
上海：房企醞釀漲價(jià)
上海的新房市場(chǎng)依舊延續(xù)了此前的良好成交情況，整個(gè)9月也是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的交易旺季，上海市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)。上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至9月28日，9月上海市商品住宅的供應(yīng)量為174.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲125.0%，同比上漲33.2%;成交量為125.5萬(wàn)平方米，同比上漲62.6%。值得一提的是，本月上海樓市成交均價(jià)為30462元/平方米，同比上漲9.6%。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者注意到，上海的商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月超過(guò)120萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超過(guò)每個(gè)月的供應(yīng)量。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的下滑和需求的增加，未來(lái)上海的房?jī)r(jià)上漲壓力很大，目前上海的商品住宅銷售均價(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。
而各大開(kāi)發(fā)商也在加緊推貨，表現(xiàn)在上海住宅供應(yīng)量提高，本月上海供求比達(dá)到1.4∶1，扭轉(zhuǎn)了上海長(zhǎng)期供小于求的局面，此前8月供求比為0.6∶1。即使這樣，上海的去化周期依舊在9個(gè)月左右，市場(chǎng)情況還是非常良好。
其中松江、嘉定、浦東等區(qū)域推出的項(xiàng)目比較多，而這些項(xiàng)目的入市也讓二手房市場(chǎng)的購(gòu)房者開(kāi)始更多選購(gòu)一手房。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅掛牌超過(guò)10萬(wàn)套，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，由于新盤推盤量比較大，三至六成買家轉(zhuǎn)投新房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房受冷，新房則交易火爆。
雖然9月供應(yīng)增加，但是上海房?jī)r(jià)還在暗漲。從今年8月開(kāi)始上海一批新增項(xiàng)目入市但卻遲遲未開(kāi)盤。業(yè)內(nèi)猜測(cè)這些項(xiàng)目正在“待價(jià)而沽”，甚至做好了漲價(jià)的準(zhǔn)備。
身為“80后”的王悅酈已經(jīng)看到了房?jī)r(jià)的快速上升。今年6月其看上的位于浦東匯南板塊的某樓盤當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米，目前已經(jīng)飆漲到2.2萬(wàn)元/平方米。旭輝集團(tuán)總裁林峰此前在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也透露，今年下半年其在上海的樓盤準(zhǔn)備漲價(jià)5%~10%。
此外，9月的土地市場(chǎng)瘋狂也可以看出開(kāi)發(fā)商對(duì)于上海未來(lái)市場(chǎng)的看好?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上海9月拍出的7幅住宅用地出讓金共計(jì)148億，其中多幅土地溢價(jià)率均超過(guò)100%，更是有金地、保利、濱江等房企強(qiáng)勢(shì)拿地。業(yè)內(nèi)判斷這樣的情況會(huì)繼續(xù)拉高上海房?jī)r(jià)。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，上海樓市供求兩旺格局已經(jīng)形成。