香港房屋又高又密，一棟棟樓房就像一根根竹筍，插在一切可以利用的地面上。一方面，普通居民住房狹小，人均僅16平方米左右，不少人在劏房、籠屋、迷你戶將就湊合；另一方面，香港大量土地未開發(fā)利用，被稱為“后花園”的郊野公園被“重點保護”。
魚與熊掌不可兼得。能不能拿郊野公園中小部分生態(tài)價值低的土地出來建房，助低收入居民“上樓”？答案是：難。
住房小，大都會之窘
香港樓價高、房租貴。二手房平均每平方米要賣10萬港元以上，面山、望海等景觀較好的戶型更直沖每平方米20萬港元。在跑馬地，中原地產(chǎn)經(jīng)紀張俊文向記者推介香港仔附近的小戶型新盤，實用面積25平方米，要價490萬港元。租金也貴到離譜，三房一廳，月租要4萬多港元。
普通居民的房子有多逼仄？七八十平方米，會被人羨慕地稱為豪宅。香港人不輕易把客人帶回家，因為空間擠迫。記者到訪過一戶人家，50平方米房子里住著一家六口，有兩張雙層床，兩個老人一張，兩個小孩在另一張的上層，主人夫妻睡的下層是特別設(shè)計的，晚上拉出是雙人床，白天收回去，床前支起飯桌。但就是這樣的50平方米，價值四五百萬港元！
香港家具店賣的床，一般不超過1米5寬，較多的雙人床是1米37。有人說：“我有兩個夢想，一是世界和平，二是可以三邊下床”。記者一位朋友是媒體高層，幾年前他花光租房補貼租住一套房子，臥室內(nèi)的床三面貼墻，人高馬大的他，橫臥后頂天立地，靠里邊睡的妻子起床后，他才可以斜臥過來舒展一下。
幾個香港特色的住房概念，讓人印象深刻。
迷你戶，指超小戶型，面積小總價也低，多數(shù)是全開放式戶型。雖然“尺價”并不便宜，每平方米要10萬港元上下，仍大受歡迎。開發(fā)商每次推出面積20平方米左右的迷你戶便會被哄搶。
劏房，指一個住宅分割成幾個小房間出租，相當(dāng)于內(nèi)地的隔斷房、群租房。據(jù)香港統(tǒng)計處今夏首度發(fā)表的報告，全港有8.64萬個劏房，近20萬人居住，人均約5.7平方米，只比懲教署監(jiān)獄囚倉的人均標準多27%！
籠屋，又稱床位寓所，一個單位內(nèi)有12個或以上租戶，并共享廚房、廁所，有的為保安計，給自己的床位罩了鐵絲網(wǎng)。
統(tǒng)計數(shù)字凸顯了現(xiàn)實的骨感：香港私人住宅超過一半的實用面積小于50平方米。香港人均居住面積只有約16平方米，大幅落后于新加坡及內(nèi)地的北上廣，與國際大都市、發(fā)達經(jīng)濟體(人均生產(chǎn)總值約4萬美元)的地位很不相稱。
要建房，有地用不得
香港房價超高、房子奇小的主要原因，是可用于建房的土地嚴重短缺。由董建華牽頭的“團結(jié)香港基金”近日發(fā)表研究報告顯示，1995年至2004年間香港已發(fā)展土地共增加7800公頃，而近十年來，這個數(shù)字卻銳減至僅1100公頃。
客觀說，香港政府解決住房問題曾有成功做法。政府開發(fā)大量公共屋邨(公屋)，供低收入家庭申請，廉價出租。還有一批政府資助的“居屋”，由政府補貼地價后以優(yōu)惠價賣給低收入者。這兩項，讓大約46%的居民有了居所。然而房屋和土地的供需矛盾仍然尖銳。
其實，香港不缺土地，由于一向?qū)嵭邢喈?dāng)謹慎的用地政策，仍有大量土地儲備或閑置土地。在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公園，能不能拿出小部分給居民做居屋？這個問題過去免談，現(xiàn)在可以討論，但停留在討論階段。特區(qū)政府發(fā)展經(jīng)濟改善民生只要一涉及動用土地，總會遭到一些團體及環(huán)保人士激烈的反對，覓地建屋更是處處碰壁。
自港英時期開始，政府就通過制定“法定圖則”，把土地劃作不同用途的地帶。法定可供住宅開發(fā)的儲備越來越稀少，郊野地區(qū)則禁止開發(fā)，包括20多個郊野公園及一些特殊地塊和海岸公園。近年填海造地幾近停頓，陸上荒地等業(yè)權(quán)分散，一旦政府要收回發(fā)展，必須咨詢公眾意見，往往觸發(fā)爭議，不斷延宕。
另一障礙是社會共識難建立。有些是市民、團體觀點角度不同，各說各理，有些是政治力量刻意阻撓特區(qū)政府施政，利用開發(fā)土地時的咨詢及法定程序來阻撓項目。“新界東北開發(fā)計劃”可提供6萬個住宅，可是遭到環(huán)保人士及居民長期阻撓，有人組織數(shù)百人暴力沖擊立法會。近期填海工程研究撥款，頻遭立法會議員拉布阻撓。
郊野地，能碰不能碰
土地發(fā)展受困，受苦的不僅是市民，節(jié)節(jié)攀升的樓價和商業(yè)租金也使香港經(jīng)濟競爭力大受打擊。董建華曾痛心表示，“香港人住房無尊嚴”，呼吁社會充分認識土地和房屋問題，作出理性選擇。
團結(jié)香港基金日前發(fā)表的報告，提出發(fā)展郊野公園、增加土地供應(yīng)的建議。研究報告主要作者、香港大學(xué)金融學(xué)院經(jīng)濟學(xué)講座教授王于漸表示，香港劃定法定郊野公園范圍至今已有40年之久，政府理應(yīng)全面審視、檢討所有郊野公園的生態(tài)價值、服務(wù)和用途等，考慮發(fā)展其中一些。
行政長官梁振英表示，公眾可探討以“免地價”的方式在郊野公園內(nèi)生態(tài)價值較低的地方建屋并賣給特定對象，例如讓青年人首次置業(yè)。
但發(fā)展局局長陳茂波回應(yīng)，未來一年半任期內(nèi)，政府無意發(fā)展郊野公園用地。梁振英的建議僅僅是提出一個方向，促使各界進行健康討論。
其實，特區(qū)政府2014年初就提出，計劃把大嶼山及鄰近地區(qū)打造成“東大嶼都會”，因涉及一片郊野公園的開發(fā)，引起很大爭議。支持適度開發(fā)的大嶼山發(fā)展咨詢委員會委員劉炳章說，“郊野公園用地是否真的絲毫不能碰？香港實際上又需要多少郊野公園？這些都是大家該討論的問題”。來自工聯(lián)會的立法會議員郭偉強也說，再過30年香港將增加100萬人口，如果郊野公園完全“碰不得”，那大家勢必要忍受更高密度的城區(qū)住房，加重交通、環(huán)境衛(wèi)生等方面的負擔(dān)，如此“人煙稠密”是否真合港人心意呢？
但前天文臺臺長林超英稱，郊野公園是面向平民、全民共享概念的公共財產(chǎn)。內(nèi)地都強調(diào)城鄉(xiāng)共生的概念，很難理解為何香港要縮減自己的“后花園”。
支持聲音認為，只用小部分公園土地不會危害自然環(huán)境，而眼見大批人住在擠迫的房子或危房中卻不發(fā)展，才違反常理。反對的觀點則認為，政府應(yīng)關(guān)注的是有多少空置的住宅，有多少在炒家手上，而不是打郊野公園的主意。
多探討，有何潛力可挖
看來，郊野公園暫時仍是土地開發(fā)的禁區(qū)，但相關(guān)討論正在深入。除了郊野公園，人們還在探討增加建房用地到底有什么潛力可挖。
一是近岸填海。上月，“幫港出聲”團體舉行新聞發(fā)布會，建議在維港之外找地方適度填海。建筑師施家殷說，此研究建議香港應(yīng)進一步研究8個近岸填海地點，包括新界將軍澳、大埔、屯門、南丫島北等地。他說，填海不是“惡魔”，新加坡及香港鄰近的澳門，一直通過填海大量增加土地，滿足市民需要。香港社會人士應(yīng)采取更正面、更積極和更理性的態(tài)度看待填海。其實填海向來是香港新增土地的最主要來源之一，自1887年起，香港填海約6947公頃，占香港現(xiàn)有土地的6%，這個數(shù)字約等于現(xiàn)在全港所有的住宅用地。
二是其他土地。本地專家趙令彬在報章發(fā)表觀點認為，在一些郊野公園的邊際區(qū)域，在合理及必要情況下，可予適當(dāng)?shù)男》秶{(diào)整。他建議開發(fā)郊區(qū)丟廢的農(nóng)地、山地；加快舊區(qū)重建；將廢棄工廠大廈重建改作商住。
也有人認為，不管開發(fā)陸地、海上，政府應(yīng)展示更強的協(xié)調(diào)能力。郭偉強認為，陸上仍有不少土地可供改劃及開發(fā)，例如荒廢綠化地、非住宅土地以及“棕地”(指曾經(jīng)利用過的，后閑置、遺棄的土地)等等。而在與環(huán)保人士有爭議的填海造地問題上，政府可擴大環(huán)保補償措施，讓環(huán)保人士成為支持政府的伙伴而非對立者。他接受記者訪問表示，其實香港政府有能力進行大刀闊斧的改革，但社會上持不同意見的團體阻礙了政府在土地問題上的施政。所有人都應(yīng)該問自己一個問題：“我們的下一代要住到哪去”，土地開發(fā)不是為了某部分人的利益，而是每一個市民都有需求，無論是公屋或私樓，都是為了下一代的長遠考慮。
眼下，特區(qū)政府正多管齊下，增加不同類型的房屋供應(yīng)，包括未來三四年推出8.6萬套私人樓宇單位，房協(xié)和房委會3個月后會共同推出3700個資助房屋單位。針對近期熱絡(luò)的討論，特首梁振英呼吁社會人士本著同理心看待，當(dāng)自己有樓住，也應(yīng)讓正在輪候、住在劏房等的市民有機會上樓。香港城市大學(xué)公共政策學(xué)系副教授劉國裕認為，下一步看政府如何引導(dǎo)社會積極討論、跳出既有框架，來決定香港土地供應(yīng)和房屋政策的走向。
人們相信，通過理性探討，多方設(shè)法，積極作為，香港一地難覓的困境可以得到緩解。