截至今日，“930”房貸新政已經(jīng)出臺了37天，從10月初的新房、二手房成交一片蕭條到10月底利好新政逐漸發(fā)揮作用，成交量開始明顯回溫，持續(xù)了大半年的賣方謹慎，買方觀望的膠著期似乎走到了盡頭。

    未來樓市將如何發(fā)展？積極者認為，樓市價格在年底前將逐漸完成筑底，并有望于明年回歸上升通道。謹慎者則認為，以價換量仍是銷售的不二法則。最終結果尚無定論，但可以肯定的是，在多方因素的共同作用下，樓市正在發(fā)生新一輪的變化。

    供應變化

    “小批量快跑”試樓市冷暖

    當前樓市中，幾乎每個項目都會在開盤前做足功課，能達到銷售預期的才會開盤，而自我感覺壓力較大的，則一般不會輕易入市。因此樓市中新盤供應的情況也能一定程度地反映出樓市的冷暖。

    按照這種慣例可以輕易發(fā)現(xiàn)，在“930房貸新政”滿月后，京城樓市呈現(xiàn)出了一條明顯的回暖曲線。根據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，10月上旬（10月1日-10日）全市僅有兩個項目入市，而到了中旬（10月11日-20日）則有13個項目集中入市，再到了下旬（10月21日-31日）僅一個周末就有7個項目入市。

    不過，新盤數(shù)量雖然增長明顯，但推盤量（不含保障房與自住房）超過百套的項目卻僅有6個，而最多的也只是有273套。其他13個項目不管是別墅還是剛需普宅，推盤量則均在百套以內，其中推盤量最少的別墅項目為遠洋萬和公館，僅推新11套，普通住宅項目推出房源最少的則當屬首開香溪郡，當期僅推出32套。

    對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，在大量項目尚在醞釀新調控周期應對策略時，10月入市項目選擇“小批量快跑”入市，一方面是為了搶占市場先機，將新政激發(fā)的需求快速變?yōu)樽陨礓N量；另一方面則不乏以少量房源試探市場接受度及需求底限的考慮。

    剛需及改善型變化

    促銷+低價快跑刺激購房需求

    雖然在政策的作用之下，10月份北京樓市的成交量已經(jīng)有了明顯回升，房企的推盤意愿增加，但是在定價上，過了大半年“緊日子”的剛需和改善型住宅項目，依然比較保守。盡管一些項目出現(xiàn)了搶房的跡象，但生怕漲價會錯失買房人，因此新政后樓市整體價格仍是以回落為主。

    像10月12日開盤的房山區(qū)首開熙悅山瀾庭，推出了最后一批的84套房源，全部是100平方米以下的剛需戶型，起價為19000元/平方米，吸引了超過房源數(shù)量兩倍的客戶前往排卡。雖然該項目最終開盤均價達到21500元/平方米，但和周邊在售的長陽半島、建邦華庭等25000元/平方米的均價相比，低開出貨意圖明顯。

    而上周開盤的合生摩爾公館，主打剛需LOFT現(xiàn)房戶型，得力于其推出的首付10%以及6萬抵12萬的優(yōu)惠活動，折后總價僅為99萬/套起，成為通州馬駒橋區(qū)域售價最低的項目，開盤當天便售出了3億元。

    同樣低開的還有位于昌平的路勁世界城，該項目在9月末以23000元/平方米入市后，上周新推房源的入市價格每平米再降500元，

    單價為22500元/平方米。

    另外，值得注意的是，同剛需盤的情況相似，改善盤雖然也大量入市，但是價格卻并沒有太大波動，基本還是以特價房的形式低開。比如此前一直銷量不錯的華潤公元九里在10月份推出一批特惠房源，價格一度低至3.3萬元/平方米起。而除此之外，像亦莊·金茂悅這樣的熱銷老項目后期也繼續(xù)進行優(yōu)惠，推出了部分限時優(yōu)惠的3.8萬元/平方米起的特惠精裝修房源。

    預期

    漲價難 11月多家房企推“史上最強優(yōu)惠”

    盡管市場出現(xiàn)復蘇跡象，部分項目甚至收緊了優(yōu)惠力度，但絕大多數(shù)的房企仍然保持謹慎樂觀的態(tài)度，對于銷量的追求遠大于對于價格的堅持。接受記者采訪的幾名業(yè)內人士認為，樓市整體趨勢在四季度將呈現(xiàn)出成交“量漲價穩(wěn)”。

    方興地產(chǎn)營銷管理部總經(jīng)理兼方興北京副總經(jīng)理李偉在周一舉行的地產(chǎn)光盤節(jié)啟動儀式上表示，市場下行，大家也就兩招牌一個是以價換量，一個是渠道營銷。所以中化方興聯(lián)合百度、特斯拉、嘀嘀打車、中國對外貿易信托、中國平安六大資源玩跨界。

    而在“雙十一”期間（11月7日—12日），方興地產(chǎn)旗下的亦莊·金茂悅也將在淘寶搜房專營店上推出特價房源。所有特價房源均為79折，直省80萬。房源為大戶型產(chǎn)品的2層、頂層。此外，針對本次活動，搜房網(wǎng)還會對此提供額外補貼。

    無獨有偶，北京老牌房企遠洋地產(chǎn)也將在“雙十一”期間與京東商城展開深度合作。將于年底開盤入市的遠洋西長安街項目遠洋新天地除了明確表示開盤價會是勁爆低價以外，還將在“光棍節(jié)”期間推出1.1折的特價房，總價百萬的產(chǎn)品，折后僅需十幾萬元，折扣力度為近些年之最。

    遠洋新天地營銷負責人劉禹辰表示，除了以價換量，作為loft產(chǎn)品的遠洋新天地還盡量追求舒適度，采用新材料，縮減隔層夾板的厚度；減少公攤，擴大可用空間；盡量做到全明戶型等。

    另外，包括萬科、保利等品牌房企也都幾乎在11月期間推出優(yōu)惠房源。據(jù)了解，僅北京就有37個項目入駐搜房網(wǎng)淘寶專營店，折扣力度均大于當前售樓處的折扣。

    任啟鑫稱，隨著近期一系列政策利好影響市場預期，低總價的剛需盤和高性價比的改善盤受到購房者青睞和出手，使得樓市供銷兩旺勢頭開始顯現(xiàn)，隨著政策面的進一步寬松以及土地市場的回暖，預計年底前樓市整體將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，而房價則在自住房項目的作用下呈現(xiàn)波浪形發(fā)展，整體價格企穩(wěn)。

    文/本報記者 李桁