“現(xiàn)在杭州的在售樓盤(pán)起碼有一半以上不賺錢(qián)?！苯衲?月，綠城掌門(mén)人宋衛(wèi)平曾這么說(shuō)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代，前幾年開(kāi)發(fā)商拼得你死我活拿的一批高價(jià)地，如今淪落為一批虧損樓盤(pán)。一些樓盤(pán)不得不以低于成本價(jià)乃至樓面價(jià)的價(jià)格賣(mài)房：比如進(jìn)入6月份以來(lái)，之江九里以15194元/平方米的成交均價(jià)成為主城區(qū)銷(xiāo)冠，而在2009年，該地塊是風(fēng)光的“之江地王”，樓面價(jià)高達(dá)15281元/平方米，如今面包賣(mài)得不如面粉貴。

　　之江九里僅僅是一個(gè)縮影。當(dāng)項(xiàng)目虧損的事實(shí)就擺在眼前時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇怎么操盤(pán)，到底什么項(xiàng)目才值得購(gòu)房者出手？

　　面包價(jià)低于面粉價(jià)

　　之江九里揮淚甩賣(mài)

　　已經(jīng)連續(xù)兩周，之江九里都登上了主城區(qū)套數(shù)銷(xiāo)冠，這是許多樓盤(pán)夢(mèng)寐以求的。不過(guò)之江九里應(yīng)該不太高興得起來(lái)。因?yàn)楸驹虑皟芍?，其成交均價(jià)為15194元/平方米，和2009年拿地時(shí)15281元/平方米的樓面價(jià)相比還低，真正屬于面包價(jià)低于面粉價(jià)。

　　去年年底首次交付的之江九里，還遇上了業(yè)主維權(quán)。華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)杭州有限公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人魏杰表示，個(gè)別業(yè)主在項(xiàng)目推出特價(jià)房后有情緒化的反應(yīng)，在最近幾年下行的市場(chǎng)中，不僅是杭州乃至全國(guó)也很常見(jiàn)。

　　回顧2009年，華潤(rùn)新鴻基聯(lián)合體以27.7億元高價(jià)拿下“之江地王”，折合樓面價(jià)格達(dá)到15281元/平方米，業(yè)內(nèi)為之咋舌。

　　2013年3月，之江九里首開(kāi)，當(dāng)時(shí)最高均價(jià)達(dá)20000元/平方米，不過(guò)據(jù)說(shuō)，算上資金成本、建安成本，之江九里的綜合成本將高達(dá)25000元/平方米左右。這就意味著，之江九里從開(kāi)盤(pán)那天起就是在虧本銷(xiāo)售。

　　到了今年初，之江九里更是直接打出了“虧本賣(mài)房”的口號(hào)，再度下調(diào)價(jià)格，折后均價(jià)降至18000元/平方米。

　　讓之江九里這么做的原因顯而易見(jiàn)。目前，同板塊的融科璦驪山公寓銷(xiāo)售均價(jià)在15000~16000元/平方米，去年底首開(kāi)的中天之江誠(chéng)品均價(jià)也在15000元/平方米左右，相比而言，之前降到18000元/平方米的之江九里依然沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。果然，不到半年時(shí)間，之江九里繼續(xù)降價(jià)，這次推出的是一批特價(jià)房，從這兩周的成交均價(jià)可以看出，15194元/平方米的價(jià)格還沒(méi)有樓面價(jià)高。

　　行情低迷

　　虧損項(xiàng)目比比皆是

　　事實(shí)上，之江九里并不是一個(gè)人在“流血”戰(zhàn)斗。在目前的市場(chǎng)行情下，虧本賣(mài)房的不在少數(shù)。

　　入杭兩年的招商雍景灣，終于在5月底首次開(kāi)盤(pán)，截至6月15日僅成交23套房源，均價(jià)約18000元/平方米。板塊內(nèi)另一樓盤(pán)銷(xiāo)售也并不順?biāo)?，開(kāi)盤(pán)至今，房源成交不到3成?？蓢@的是，這兩個(gè)盤(pán)的樓面價(jià)都超過(guò)14000元/平方米。那么，加上稅費(fèi)和建安成本、財(cái)務(wù)成本等，保本價(jià)至少在20000元/平方米以上。

　　勾莊板塊也是重災(zāi)區(qū)之一。2013年融科璦頤灣拿地價(jià)8302元/平方米，萬(wàn)通的拿地樓面價(jià)為9145元/平方米，越秀的拿地樓面價(jià)為9600元/平方米，其中越秀地塊的價(jià)格刷新板塊單價(jià)紀(jì)錄。目前除了璦頤灣已正式開(kāi)盤(pán)之外，其他兩個(gè)項(xiàng)目都還沒(méi)有動(dòng)靜。而目前璦頤灣成交均價(jià)在13000元/平方米左右，沒(méi)錢(qián)賺已是事實(shí)。

　　再有南部臥城板塊，農(nóng)房尚海灣兩塊地樓面價(jià)每平方米近萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士分析，如果算上成本，至少要賣(mài)到15000元/平方米以上才能保本；而周邊競(jìng)品綠都四季華庭樓面價(jià)5576元/平方米，開(kāi)元名郡樓面價(jià)是5254元/平方米，眾安朝陽(yáng)八號(hào)樓面價(jià)也僅在5330元/平方米。即便最近5月29日的一次蕭山土地拍賣(mài)中，江蘇新城首次拿地進(jìn)駐蕭山，樓面價(jià)也僅為6090元/平方米。如果尚海灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，也必定泣血。

　　虧損項(xiàng)目

　　能不能購(gòu)買(mǎi)

　　對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題就是，如果這些樓盤(pán)真的價(jià)格很誘人，那么值得不值得買(mǎi)？買(mǎi)了之后交付會(huì)不會(huì)有問(wèn)題？畢竟，市場(chǎng)上不是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這樣的事情。

　　2012年原筑壹號(hào)以7700元/平方米的起價(jià)，成為城東新城的價(jià)格新低。但在第一位業(yè)主簽署了收房合同后，發(fā)現(xiàn)煤氣并沒(méi)有接通。令他更氣憤的是，衛(wèi)生間的墻體異常薄弱，40L的熱水器只注入三分之一的水，墻體已承受不了，只能去洗浴中心解決問(wèn)題。

　　除了這種比較嚴(yán)重的交付問(wèn)題之外，開(kāi)發(fā)商的減配手段也是花樣百出。某開(kāi)發(fā)商，在項(xiàng)目降價(jià)之后，將樓盤(pán)外立面改為涂料；而有的開(kāi)發(fā)商，則相應(yīng)的取消一些園林景觀或者是取消室內(nèi)恒溫泳池，以此來(lái)降低成本。

　　“關(guān)鍵還是要看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力?！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士表示，有些不知名開(kāi)發(fā)商，也不在乎品牌，打一槍換一個(gè)地方，如果真的是遇到這樣的項(xiàng)目，購(gòu)房者就要注意了，這些開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)出現(xiàn)跑路的現(xiàn)象。

　　一位曾在某溫州開(kāi)發(fā)商處工作的業(yè)內(nèi)人士就曾私下對(duì)記者透露，老板最先想到的是資金怎么回籠，怎么對(duì)其他幾個(gè)股東交代，而不是怎么把項(xiàng)目做到最好?！巴恋爻杀尽⒔ò渤杀?、財(cái)務(wù)成本都實(shí)打?qū)崝[在那里，所以多在單戶(hù)建筑之外省錢(qián)，比如說(shuō)公共大堂、地下車(chē)庫(kù)等等?！?/p>

　　負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商

　　不會(huì)放棄品質(zhì)追求

　　“對(duì)于任何生意來(lái)說(shuō)，都存在有賺有虧的現(xiàn)象。在開(kāi)發(fā)商身上發(fā)生這樣的事情也并不奇怪。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，即便是去年公布的上市公司年報(bào)，也有兩成的房企虧損?！瓣P(guān)鍵是選擇的這家開(kāi)發(fā)商實(shí)力如何，以及開(kāi)發(fā)商的言行是否一致。”

　　“不能以成本定價(jià)，而是應(yīng)該以市場(chǎng)定價(jià)。”該業(yè)內(nèi)人士表示，樓盤(pán)價(jià)格向來(lái)都是與市場(chǎng)供求關(guān)系緊密相關(guān)，跟成本關(guān)系不大。但在市場(chǎng)不好的時(shí)候，是否還堅(jiān)持做品質(zhì)，就只能看開(kāi)發(fā)商的良心與實(shí)力了。

　　位于濱江萬(wàn)家名城旁邊的璦頤灣，目前已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，而記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，房子都已結(jié)頂，正在做外立面施工，預(yù)計(jì)在明年就能交付?！拔覀兊耐饬⒚媸鞘募愉X板的，而且都是點(diǎn)式建筑，配備了室內(nèi)恒溫泳池和室外泳池?！闭憬诳瓶偨?jīng)理劉蔚告訴記者。顯然，這樣的配置，不僅在目前在售的剛需盤(pán)中算是高標(biāo)準(zhǔn)，板塊內(nèi)更是首屈一指。

　　在之江九里的現(xiàn)場(chǎng)，記者也看到，樓盤(pán)外立面和景觀已基本成熟，底商也已確定業(yè)態(tài)，整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)感還不錯(cuò)。

　　當(dāng)然，也有一些開(kāi)發(fā)商選擇暫時(shí)不開(kāi)盤(pán)，比如說(shuō)位于勾莊板塊的越秀地塊和萬(wàn)通地塊，兩年之后仍然沒(méi)有什么動(dòng)作。

　　的確，盈利與虧損，都是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，任何公司都不可能每個(gè)項(xiàng)目都保證盈利，只要尊重市場(chǎng)，始終把品質(zhì)和客戶(hù)放在首要位置，購(gòu)房者還是會(huì)用手中的真金白銀來(lái)投票的。