6月16日，濱江的華家池公寓樣板房亮相，在此之前，華家池的另外兩家樓盤已經(jīng)開(kāi)盤，其中5月底，開(kāi)盤僅一周的綠地華家池1號(hào)對(duì)外宣稱熱銷6.3億元。

　　然而讓人大跌眼鏡的是，截至發(fā)稿日止，根據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，綠地華家池1號(hào)領(lǐng)出預(yù)售證的295套房源全部為限制房源，可售房源與總套數(shù)均顯示為0。既然是限制房源，又是怎么熱銷的呢？

　　據(jù)記者了解，已經(jīng)有購(gòu)房者簽訂了線下的紙質(zhì)商品房買賣合同并支付了全款。限制房源究竟能不能賣？所簽的認(rèn)購(gòu)協(xié)議或購(gòu)房合同是否有效？對(duì)綠地而言，這樣做的背后又有什么樣的原因和目的？錢江晚報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　可售房源、總套數(shù)皆為0

　　對(duì)外宣稱熱銷6.3億元

　　時(shí)間回溯到5月24日，繼世茂天宸開(kāi)盤之后，華家池區(qū)域另一大佬綠地·華家池1號(hào)當(dāng)日高調(diào)開(kāi)盤。據(jù)其官方微信數(shù)據(jù)顯示，首次開(kāi)盤當(dāng)天，華家池1號(hào)熱銷5.3億元；整個(gè)5月份(實(shí)際約一周時(shí)間)，共完成6.3億元的銷售成績(jī)。

　　6.3億元是一個(gè)什么概念呢？簡(jiǎn)單作個(gè)比較。據(jù)錢江晚報(bào)購(gòu)房寶數(shù)據(jù)顯示，截至6月17日晚8時(shí)，世茂天宸共銷售50套房源，總成交金額兩億元左右。雖說(shuō)世茂天宸簽約的主要是毛坯房源，相對(duì)于華家池1號(hào)精裝修銷售來(lái)說(shuō)，總價(jià)相對(duì)較低，但同處一個(gè)板塊，綠地的銷售額整整高出世茂3倍多，差距未免有些懸殊。

　　記者實(shí)地前往綠地·華家池1號(hào)售樓處，沙盤旁的銷控表上顯示，主打89平方米小戶型房源的8號(hào)樓已銷售66套，大戶型的9號(hào)樓銷售51套。

　　但透明售房網(wǎng)上可以看到，綠地·華家池1號(hào)預(yù)售證的核發(fā)日期是2015年5月7日，預(yù)售證號(hào)2015000052，申領(lǐng)出7、8、9三幢樓共295套房源，但是這295套房源全部顯示為限制房產(chǎn)。

　　按照網(wǎng)簽流程，開(kāi)盤過(guò)后半個(gè)月左右項(xiàng)目陸續(xù)將完成網(wǎng)簽。然而距離首次開(kāi)盤已有三周多，華家池1號(hào)可售套數(shù)與總套數(shù)仍顯示為零。不僅不見(jiàn)簽約數(shù)據(jù)，連可售、已售房源皆為零，那么這6.3億元的銷售額又是怎么來(lái)的呢？

　　調(diào)整備案價(jià)所以房源被限制？

　　玩笑開(kāi)得有點(diǎn)大

　　“5月24日華家池1號(hào)開(kāi)盤當(dāng)天我選好了房子，銷售人員讓我付了20萬(wàn)元定金，然后說(shuō)一次性付款還有優(yōu)惠，但房款必須一周內(nèi)付清?！睆埮?化名)告訴錢江晚報(bào)記者，因?yàn)槭堑谝淮钨I一手房，她的重點(diǎn)放在了選房上面，關(guān)于購(gòu)房的流程手續(xù)其實(shí)都不太懂。

　　5月31日，張女士付清了全款，簽訂紙質(zhì)合同時(shí)被告知，因?yàn)榫W(wǎng)簽備案有個(gè)時(shí)間差，所以要過(guò)段時(shí)間才能再簽一次合同，并同時(shí)完成網(wǎng)簽，到時(shí)這份合同會(huì)被開(kāi)發(fā)商收回。張女士想只要能簽了就行，所以就沒(méi)在意。

　　之后有一天，張女士上網(wǎng)查詢樓盤信息，發(fā)現(xiàn)她買的那套房子屬于限制房產(chǎn)，而且拿到預(yù)售證的所有295套房源都為限制房產(chǎn)。限制房產(chǎn)怎么能賣呢？張女士趕緊問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)，置業(yè)顧問(wèn)的解釋是：限制房產(chǎn)拿出來(lái)賣是開(kāi)發(fā)商的普遍做法，公司會(huì)在最近解除限制，并承諾張女士6月20日前一定能網(wǎng)簽。

　　記者在售樓處以購(gòu)房者身份詢問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)，他表示，項(xiàng)目目前含精裝修的在售均價(jià)在46000~47000元/平方米，由于此前申報(bào)的備案價(jià)過(guò)高，公司正在調(diào)整備案價(jià)格。

　　記者推敲這一說(shuō)法，覺(jué)得站不住腳。比如張女士買的這套房源，根據(jù)透明售房網(wǎng)的申報(bào)價(jià)格，打8.5折后，比張女士目前購(gòu)買的單價(jià)要低，所以不需要去重新申報(bào)價(jià)格。而且，即使申請(qǐng)調(diào)整價(jià)格，與限制房源兩者之間也并無(wú)關(guān)聯(lián)性。

　　更為奇怪的是，這一說(shuō)法在綠地浙江區(qū)域策劃負(fù)責(zé)人那里被否定，這位負(fù)責(zé)人表示項(xiàng)目并沒(méi)有調(diào)整過(guò)備案價(jià)。他說(shuō)，295套房源全部被限制，是因?yàn)檫@些房源被抵押給了銀行。

　　營(yíng)銷總監(jiān)稱簽的只是認(rèn)購(gòu)協(xié)議

　　置業(yè)顧問(wèn)稱：7天內(nèi)付首付款

　　限制房產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)并不少見(jiàn)，不少開(kāi)發(fā)商由于資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，會(huì)選擇將部分房源抵押給銀行，待資金充裕后還清欠款，以防影響房子日后正常銷售。“不過(guò)，像綠地這樣，首次申領(lǐng)出預(yù)售證的房源全部都被限制的情況，還是第一次聽(tīng)說(shuō)。”資深業(yè)內(nèi)人士表示。

　　到底是什么原因，讓拿到預(yù)售證的295套房源成為限制房產(chǎn)？全部為限制房產(chǎn)的295套房源，可以直接出售嗎？

　　綠地集團(tuán)浙江區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)鄭緬東說(shuō)，這295套房源確實(shí)被抵押給了銀行，目前正和銀行協(xié)商辦理解除限制。一旦解除，項(xiàng)目馬上就可以和購(gòu)房者簽合同。

　　“有購(gòu)房者表示，已經(jīng)簽了有開(kāi)發(fā)商蓋章的紙質(zhì)商品房買賣合同，限制房產(chǎn)可以直接出售嗎？”記者提出了疑問(wèn)。對(duì)此，鄭緬東反問(wèn)：“已經(jīng)在辦理解除限制了，為什么不能賣？”

　　他表示，據(jù)他所知，售樓處與購(gòu)房者簽訂的是認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并非購(gòu)房合同。對(duì)于為什么有的購(gòu)房者簽了紙質(zhì)的商品房買賣合同，并已經(jīng)付清了房款，他表示不清楚。

　　當(dāng)記者再以購(gòu)房者身份問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)付款情況時(shí)，得到的回復(fù)是，簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議后7天內(nèi)必須支付首付款。

　　錢江晚報(bào)購(gòu)房專家團(tuán)成員、浙江三道律師事務(wù)所的胡增冬律師說(shuō)，不能說(shuō)限制房產(chǎn)就不能出售，也不能說(shuō)只簽紙質(zhì)商品房合同沒(méi)有網(wǎng)簽就是無(wú)效的。這份合同只要是雙方真實(shí)、一致的意愿，雙方簽字蓋章，合同就有效。但是合同有效的前提是，開(kāi)發(fā)商是否把所有真實(shí)信息都充分告知了購(gòu)房者。在這個(gè)案例里，如果在簽紙質(zhì)合同時(shí)，銷售人員只告知購(gòu)房者，因?yàn)榫W(wǎng)簽有一定時(shí)間差，或者調(diào)整價(jià)格需要重新備案，所以暫時(shí)不能網(wǎng)簽，而沒(méi)有告知所售房源其實(shí)是限制房產(chǎn)，這就涉嫌隱瞞、欺詐行為，在限制房產(chǎn)解除前，購(gòu)房者可以申請(qǐng)撤銷合同。

　　胡律師告訴記者，透明售房網(wǎng)上的限制房產(chǎn)不能網(wǎng)簽，其實(shí)就是不鼓勵(lì)購(gòu)房者進(jìn)行線下簽署購(gòu)房合同，因?yàn)橄拗品慨a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不明晰，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)購(gòu)買需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。但是如果只簽了定金合同，是簽署正式購(gòu)房合同前對(duì)雙方的約定，則問(wèn)題不大。

　　房子抵工程款、在建工程抵押

　　是綠地常用的操作模式

　　除綠地·華家池1號(hào)外，綠地在杭州的另一個(gè)商業(yè)樓盤——綠地中央廣場(chǎng)目前仍有187套限制性房源，甚至比可售房源還要多46套。本報(bào)今年1月中旬曾對(duì)綠地在杭銷售額有過(guò)質(zhì)疑，當(dāng)時(shí)綠地人士表示，1月底會(huì)有網(wǎng)簽，但直到4月10日該項(xiàng)目才真正有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　此前“界面”曾報(bào)道過(guò)一篇《綠地超越萬(wàn)科，它是如何突然成為全球最大開(kāi)發(fā)商的》新聞，不少與綠地有過(guò)合作的施工方、供應(yīng)商乃至廣告商紛紛在微信朋友圈里吐槽——是不是用房子抵的欠款也算進(jìn)業(yè)績(jī)了。

　　還別說(shuō)，業(yè)內(nèi)流傳的消息確實(shí)如此。

　　“想接綠地工程，得先買了綠地的房子?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者透露，這是綠地常用的套路，開(kāi)發(fā)商會(huì)先跟施工單位等乙方簽訂一份線下協(xié)議，工程款等欠款用房子抵，如果有人愿意買這批抵押的房子，那么賣一套解限一套，一來(lái)不影響項(xiàng)目銷售，二來(lái)又可以保證業(yè)績(jī)。

　　這也是為何去年12月25日當(dāng)天，綠地某工作人員興奮地表示已完成了年度銷售指標(biāo)，據(jù)悉，那天項(xiàng)目進(jìn)行了一場(chǎng)“內(nèi)購(gòu)會(huì)”，邀請(qǐng)綠地“欠款額較大”的供應(yīng)商前來(lái)選房，當(dāng)天就有90余套房源抵押給了供應(yīng)商，那時(shí)華家池1號(hào)并沒(méi)有達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。

　　除此之外，在建工程還可以抵押給銀行，相當(dāng)于“一女二嫁”，為綠地多融了一筆資金。這意味著除了土地款外，綠地可以靈活地運(yùn)用資本杠桿，讓自己在房產(chǎn)方面的財(cái)務(wù)成本直線降低。“這樣的情況一旦發(fā)生在民營(yíng)企業(yè)身上，購(gòu)房者肯定會(huì)想開(kāi)發(fā)商是不是要跑路了?！痹摌I(yè)內(nèi)人士指出。

　　一招不慎

　　當(dāng)心陷入“信任危機(jī)”

　　濱江華家池公寓樣板房開(kāi)放，意味著華家池三樓盤終于全部亮相杭城。華家池的另外兩個(gè)項(xiàng)目，世茂天宸和綠地華家池1號(hào)已于近日開(kāi)盤，據(jù)說(shuō)賣得還不錯(cuò)，三國(guó)鼎立局面已初現(xiàn)。

　　但是，華家池1號(hào)最近又被爆出“限制房產(chǎn)”門。其實(shí)我心里一直在替綠地捏把汗，在其他兩盤都虎視眈眈的時(shí)刻，這么容易露出你的破綻真的好么？

　　據(jù)我所知，很多客戶都是認(rèn)籌了世茂天宸、綠地華家池1號(hào)兩家樓盤，同時(shí)還在等濱江的華家池。回頭想想，華家池1號(hào)之所以急于在解限前就冒險(xiǎn)開(kāi)盤，其實(shí)也可能是為了趕在濱江樣板房開(kāi)放之前收割掉一批客源。

　　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手虎視耽耽，賣房和宣傳更應(yīng)自我檢點(diǎn)。綠地如果這一招走不好，很容易陷入“信任危機(jī)”。